(画像=Denis Val/shutterstock.com)

これってダメなの…?「絶対に手を出してはいけない」意外な不動産物件

初心者が不動産投資について教わって来ました5

この記事は金川顕教氏の著書『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(星雲社)の内容を抜粋したものになります。

・『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』シリーズ
(1)年収300万円でも5億円の物件が買える?不動産投資「超」初心者向け徹底解説
(2)なぜ不動産投資は「誰がやっても同じ結果が得られやすい」の?
(3)不動産投資の借金「1億円あっても怖くない」これだけの理由とは
(4)空き家をすぐ満室にする「6つの効果的なポイント」は?
(5)これってダメなの…?「絶対に手を出してはいけない」意外な不動産物件

※以下、書籍より抜粋

登場人物

・カナガワ君:大学卒業後、中堅企業に就職し、日々変化のないまま働き続けて30代になったごく普通の会社員。漠然とした将来への不安を抱え、「何かしなければ」という焦りを感じ、読者を代表して不動産投資の初歩について質問する。

・先生:現役の不動産投資家。もともと会社員として働いていたが、体調を崩したことをきっかけに不動産投資を始め、現在は資産5億円、家賃年収1000万円を得てリタイア。悠々自適に、海外旅行や家族と楽しみながら過ごしている。

不動産投資にはどんな種類がありますか?“いい物件”とは?

カナガワ君:初心者はどんな物件を購入すればいいんですか? 先生から見て“いい物件”ってどんなものですか?

先生:まず、不動産投資の対象は、

地方⇔都市部
中古⇔新築
ワンルーム⇔一棟もの
木造⇔鉄骨⇔RC(鉄筋コンクリート造)

などがあるんだよ。

建物の構造には「木造」や「鉄骨」、「RC」(鉄筋コンクリート造)のほかにも「SRC」(鉄骨鉄筋コンクリート造)などもあり、見た目だけではわかりにくいんだ。

ただ、ここでは細かな違いは気にせず、大雑把に「アパート=木造」、「マンション=RC」といった捉え方をしていればいいだろう。

カナガワ君:大きく分けても、こんなにいろいろなタイプがあるんですね。

先生:そうなんだ。このなかで、「絶対に手を出してはいけない」タイプの物件があるんだよ。それはわかるかい?

カナガワ君:え、「絶対に」ですか? そうだな~。都市部は若い一人暮らしの人も多いから、「都市部新築ワンルーム」はよさそうだし、地方にはファミリー層も多いから地方の一棟ものは人気がありそう。

でも、地方は家賃が安く済むから、わざわざ中古の部屋には住みたくないかな……。

先生:いろいろ考えているね(笑)。実は、基本的に手を出さないほうがいいのは、「新築ワンルーム」なんだ。

カナガワ君:え、そうなんですか!?

初心者が最初にハマる失敗

先生:ワンルームや1Kのような1部屋ごとに売買できるような物件のことを「区分所有物件」というんだけど、基本的に区分所有物件は買わないほうがいいんだ。

カナガワ君:だって、ワンルームマンションだと都市部でも数百万円くらいから買えるものもありますよね。最初に購入する物件としては金額も高くなくて始めやすいと思うんですが……。

先生:そう思って、ワンルームなどの区分所有から始める人が多いんだ。だけど、「新築ワンルームは拡大できない」という致命的な欠点があるんだよ。

カナガワ君:え、どういうことですか?

先生:不動産投資のいいところは、もらった家賃からローンを返済できる仕組みだよね。本来、キャッシュフローがプラスの物件なら2軒目、3軒目と融資を受けられるんだけど、区分所有は銀行からの評価が低く、次々と融資を受けることが難しいんだ。

カナガワ君:ということは、融資を受けながらこれからどんどん不動産を買っていくことができないということですね。それでは「レバレッジをかけられる」という不動産投資の最大のメリットが活きてこないですね……。

先生:そうなんだ。年収1000万円の人でも2~3室も買ったら、次の融資を受けられないだろう。

また、区分マンションが1室しかないと、満室か空室かのどちらかしかないよね。運悪く退去してしまったら、その瞬間からキャッシュフローは赤字になってしまう。

つまり、1室だと“0か100”で、「区分所有」は「一棟もの」よりもリスクが高くなってしまうんだ。

カナガワ君:アパートのように何部屋もあれば一時的な空室はそれほど問題ないけど、区分所有だと何室も買うことができない……。だから、基本的にはワンルームのような区分所有は買わないほうがいいんですね。

先生:それに、「新築ワンルーム」は販売価格が高いからローン返済額が大きく、部屋が埋まっていたとしても常に赤字のケースも多いんだ。

「節税になるから」「将来、資産になるから」といった営業トークに乗せられて買ってしまうと、悲惨な目に遭うかもしれないから注意してほしいね。

まずは目標設定をしよう。目標に合わせた物件を狙う

カナガワ君:じゃあ、どんな物件がオススメなんですか?

先生:そのためにはまず、不動産投資をするための「目標設定」をしたいね。カナガワ君はどんな目的で不動産投資をして収益を得たいと思ったのかな?

カナガワ君:本業の仕事以外にも安定した収入を得られたらいいなと思ったことはありますね。早く仕事をリタイアして、悠々自適な生活を送りたいという人もいると思うんです。

先生:その目標が定まれば、目標を実現するためにはどんな物件を買うべきか、決まってくるんだ。

たとえば「今の給料でも十分生活できているけど、少しだけゆとりのある生活をしたいから、別の収入がほしい」という人であれば、たくさんの家賃収入が得られなくてもいいから、確実に満室になる物件を買うのがよさそうだよね。

それに、仕事をしているので、手間があまりかからない物件のほうがいいだろう。

カナガワ君:そうすると、故障が少なくてメンテナンスがあまり必要ない新しい物件がよさそうですね。新しい物件は返済額も大きいけれど、周囲の古い物件よりも埋まりやすいから、ちゃんと家賃収入を得られそうですよね。

それと、地方よりも都市部のほうが人口も多くて、埋まりやすいのかな。

先生:都市部は物件も多くて競争が激しいというマイナス面もあるけど、「給料+αを欲しい」という人なら、新築のアパートやマンション、あるいは築浅のアパートやマンションを購入するのが選択肢になるだろうね。

カナガワ君:じゃあ、今の会社はすぐにでも辞めてリタイアしたい人はどうしたらいいんですか?

先生:そういう人は年収程度の家賃収入を得られるようにしないといけないから、たくさんのキャッシュフローが残る物件がいいだろうね。

そのためには利回りが高くて、大きなキャッシュフローが得られる物件、つまり地方の中古物件を狙うのがいいだろうね。

カナガワ君:投資対象や投資手法はいろいろあるけど、給料+αの収入を得たいのか、早く仕事を辞めてリタイアしたいのか、など目標によって取るべき戦略も違ってくるんですね。 

それぞれ不動産投資をする目標をしっかり定めて、その目標を実現するにはどれくらいの家賃収入が必要で、そのためにはどんな物件を買うべきなのか、帰納的に目標を実現する戦略を立てるのが大事なんですね。

まとめ
目標設定がないと「10億円分の不動産を買う」とか「融資を受けられるなら買ってしまおう」みたいに不動産投資をすること自体が目標になって、おかしなことになってしまうから、まずは目標を定めることから始めないといけないんですね。

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金川顕教(かながわ・あきのり)
起業コンサルタント・事業家・作家。立命館大学産業社会学部卒業。在学中に公認会計士試験に合格。有限責任監査法人トーマツに就職。2013年に独立。2017年現在、5期目にして年商は10億円を見込む。公式無料メールマガジンの購読者は4万人を突破、「理想が叶うLINE 通信」も3万3000人を突破。コミュニティの生徒は全国に3000人。著書に『チェンジ〜人生のピンチは考え方を変えればチャンスになる!』『年収300万円はお金を減らす人 年収1000万円はお金を増やす人 年収1億円はお金と時間が増える人』『財布はいますぐ捨てなさい』(いずれもサンライズパブリッシング)、『ラクラク・かんたん・超楽しい!はじめてのブックメーカー投資入門』(秀和システム)、『すごい効率化』(KADOKAWA)、『20代の生き方で人生は9割決まる!』(かんき出版)、『これで金持ちになれなければ、一生貧乏でいるしかない。』(ポプラ社)、『毎日チェンジ手帳』(扶桑社)、『時給思考1時間で10倍の成果を生み出す最強最速スキル』(すばる舎)など。

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