(画像=RTimages/shutterstock.com)

空き家をすぐ満室にする「6つの効果的なポイント」は?

初心者が不動産投資について教わって来ました4

この記事は金川顕教氏の著書『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(星雲社)の内容を抜粋したものになります。

・『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』シリーズ
(1)年収300万円でも5億円の物件が買える?不動産投資「超」初心者向け徹底解説
(2)なぜ不動産投資は「誰がやっても同じ結果が得られやすい」の?
(3)不動産投資「借金1億円」でも怖くないのはなぜなのか?
(4)空き家をすぐ満室にする「6つの効果的なポイント」は?

※以下、書籍より抜粋

登場人物

・カナガワ君:大学卒業後、中堅企業に就職し、日々変化のないまま働き続けて30代になったごく普通の会社員。漠然とした将来への不安を抱え、「何かしなければ」という焦りを感じ、読者を代表して不動産投資の初歩について質問する。

・先生:現役の不動産投資家。もともと会社員として働いていたが、体調を崩したことをきっかけに不動産投資を始め、現在は資産5億円、家賃年収1000万円を得てリタイア。悠々自適に、海外旅行や家族と楽しみながら過ごしている。

少子高齢化、人口減少でも不動産投資は大丈夫?

カナガワ君:日本は少子化が進んでいて、人口も減少していますよね。今後、人がどんどん減ると、部屋を埋めるのは難しくなるんじゃないかな?

先生:それはもっともな指摘だね。日本は2008年の1億2809万人をピークに、人口は減少に転じているんだ。国立社会保障・人口問題研究所によると、2050年代には人口1億人を割ると推計されているんだよ。そして、2100年には5000万人も割ると見られているんだ。

カナガワ君:え、人口が今の半分以下になっちゃうんですか!? でも、将来のことだから、どうなるかわからないですよね?

先生:いや、当たり外れがある経済予測などと違って、人口に関する予測は基本的に正しくて、間違いがないんだ。たとえば、今から20年後に成人になる人数と、65歳になる人数はすでに決まっているんだよ。というのは、今年生まれた子供の数は正確に把握されているし、今年45歳の人数も正確にわかっているからね。

カナガワ君:何の対策もしないと、本当にこれだけの少子化、人口減少が起きるということなんですね。

先生:そうなんだ。かといって、景気がよくなったり年金制度が変わって将来不安が和らいだとしても、劇的に人口が増えることは期待しづらいだろうね。「合計特殊出生率」という「一人の女性が一生に産む子供の平均的な人数」は、2005年の1.26まで下がり続けていたんだ。

カナガワ君:でもそこから改善して、2016年には1.44まで上がってきていますね! これは子供を産むようになったということですよね?

先生:いや、そうともいえないんだ。そもそも年々、女性が減っているので、合計特殊出生率が多少改善しても、生まれてくる子供の数はむしろ年々減っているんだ。この少子高齢化、人口減少を食い止めるために、海外からの移民、外国人定住者の受け入れ政策が議論されているんだ。

3戸に1戸は空き家になる時代が到来する!

カナガワ君:やっぱり、それだけ人口が減ってくれば、部屋を埋めるのも苦労しそうですね。

先生:今の日本では、「空き家」が社会的な問題となっているんだ。

国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、総世帯数は2020年の5305万世帯にピークとなり、その後は徐々に減少すると見込まれているんだ。ところが、住宅はこれからもどんどん造られるし、一度造られた建物は簡単にはなくらないよね。だから、世帯数と住宅のバランスが崩れて、空き家はどんどん増えていくことが懸念されているんだよ。

カナガワ君:総住宅数は6000万戸あるのに、総世帯数は5200万世帯で、その差800万戸ほどが空き家になっているということなんですね。

先生:そうなんだ。2013年の空室率は13.5%で、空き家率の上昇を抑えるためには、世帯数の減少に応じて総住宅数も減らしていく必要があるんだ。だけど、既存の住宅を減らしたり、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年には総住宅数は約7100万戸まで増えて、空き家数は約2160万戸まで増えると推測されているんだ。このときの空き家率は30.4%で、「およそ3戸に1戸が空き家」になるんだよ。

カナガワ君:3戸に1戸が空き家ですか!それは恐ろしいほどの空き家の数ですね。

先生:でも、心配はいらないよ。先ほども話したように、不動産投資は「マクロではなくミクロ」。日本全体では人口が減り、空き家も増えると見られているけど、すべてのエリアで人が減るわけじゃないよね。

人口が減って空き家が増えるエリアもあるけれど、人口が増えて住みたいという需要が強いエリアがあるのも間違いないんだ。だからこそ、やっぱり「いい物件を買うこと」と「空室対策」を行うことが大事なんだ。

ポイント
2033年には3戸に1戸が空き家になる時代が来ると推計されているが、人口が増えて「住みたい」というニーズが強いエリアも出てくる。やはり不動産投資は「マクロではなくミクロ」で見ることが重要。

すぐに満室にする効果的な空室対策

カナガワ君:空室になったときの「空室対策」って、具体的にどんなことをするんですか?

先生:大家としてはできるだけ家賃は下げたくないから、さまざまな空室対策をとって入居者を見つける努力をしているんだ。たとえば、不動産仲介業者に「広告料」を出すというのがよく知られた空室対策なんだ。

不動産仲介業者の営業マンは歩合制で、仲介手数料と広告料の一定割合をもらうことができるケースが多いんだ。

カナガワ君:大家が広告料を出してくれれば、他の物件よりもがんばって埋めようとしてくれそうですよね!

先生:それに、広告料をもらっていれば、物件を内見して迷っている人に対して「じゃあ仲介手数料を無料にするから、この物件で決めませんか?」なんて提案もできるんだ。

ほかにも「敷金1か月・礼金1か月のところを、敷金1か月・礼金0か月にするのでどうですか?」なんて提案もできるよね。

カナガワ君:それは嬉しい提案ですね!

引っ越しをするときって初期費用がけっこうかかるから、仲介手数料や敷金・礼金を少なくしてくれたらすごく助かります。

先生:もちろん広告料を出さずに、最初から敷金・礼金を引き下げた状態で募集してもいいんだ。

カナガワ君:ところで、大家になると、どれくらいの広告料を出せばいいんですか?

先生:これは人それぞれだけど、一般的には家賃1か月分を出す人が多いかな。でも、競争が激しい都市部だと、2か月分を出す大家もいるよ。

広告料を出すのを渋って2か月空室が続くくらいなら、広告料を出して少しでも早く入居してもらって家賃収入を得たほうがいいからね。

ほかにも、「フリーレント」をつけるというのも有効な空室対策なんだ。

カナガワ君:「フリーレント」ってなんですか?

先生:フリーレント物件とは、入居後、家賃がいらない期間がある物件のことで、「1か月フリーレント」というと入居した最初の月の家賃が無料ということなんだ。

カナガワ君:それ、物件の資料を見ているとよく見かけますね! 迷っているときなら、決定打になるかも。

ポイント
入居後、家賃がいらない期間がある物件のことを「フリーレント物件」といい、1か月フリーレントなら入居した最初の月の家賃が無料になる。「空室対策」として効果的に活用したい。

先生:広告料を出す以外では、リフォームをして内装や外観をきれいにするのも有効だ。畳の部屋よりフローリングのほうが人気はあるし、トイレだってウォシュレット付きのほうがいいよね。

単に広告料を出すとそのとき一度使って終わってしまうけど、リフォームであれば不動産の価値を高めることになるから、将来の空室対策にもなるんだ。

それに、今まで以上に家賃を上げることだってしやすくなるんだよ。

ほかにも、壁紙を明るい色のものに変えるだけでも、部屋に入ったときの内見者の第一印象は違ってくるだろう。

また、初めて一人暮らしをする学生や社会人、一時的な単身赴任の方などをターゲットにするのであれば、「家具付き物件」というのも強力なアピールになるかもしれないね。

カナガワ君:やり方はいろいろあるんですね!

先生:それと、通常は今までの管理会社が次の入居者の募集もしてくれるんだけど、なかなか埋まらないようだったら、思い切って管理会社を替えて、そのエリアの他の不動産仲介業者に募集をお願いするのもいいだろう。

空室対策の多くは費用がかかるものだから、費用対効果を考えて空室対策を行おうね。

ポイント
空室になったら、
1.広告料を出す
2.敷金や礼金を下げる
3.フリーレント期間をつける
4.リフォームする
5.家具付き物件にする
6.管理会社を替える
など、適切な空室対策をしっかり行う。

Webサイトより※クリックするとAmazonに飛びます

金川顕教(かながわ・あきのり)
起業コンサルタント・事業家・作家。立命館大学産業社会学部卒業。在学中に公認会計士試験に合格。有限責任監査法人トーマツに就職。著書に『チェンジ〜人生のピンチは考え方を変えればチャンスになる!』『年収300万円はお金を減らす人 年収1000万円はお金を増やす人 年収1億円はお金と時間が増える人』『財布はいますぐ捨てなさい』(いずれもサンライズパブリッシング)、『ラクラク・かんたん・超楽しい!はじめてのブックメーカー投資入門』(秀和システム)、『すごい効率化』(KADOKAWA)、『20代の生き方で人生は9割決まる!』(かんき出版)、『これで金持ちになれなければ、一生貧乏でいるしかない。』(ポプラ社)、『毎日チェンジ手帳』(扶桑社)、『時給思考1時間で10倍の成果を生み出す最強最速スキル』(すばる舎)など。

この記事をシェアする

個性的な連載で「投資」を身近に

一つのテーマを深掘り、おすすめ特集