(画像= Antonio Guillem/shutterstock.com)

不動産投資「借金1億円」でも怖くないのはなぜなのか?

初心者が不動産投資について教わって来ました3

この記事は金川顕教氏の著書『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(星雲社)の内容を抜粋したものになります。

・『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』シリーズ
(1)年収300万円でも5億円の物件が買える?不動産投資「超」初心者向け徹底解説
(2)不動産投資「誰がやっても同じ結果が得られやすい」のは本当か?
(3)不動産投資「借金1億円」でも怖くないのはなぜなのか?

※以下、書籍より抜粋

登場人物

・カナガワ君:大学卒業後、中堅企業に就職し、日々変化のないまま働き続けて30代になったごく普通の会社員。漠然とした将来への不安を抱え、「何かしなければ」という焦りを感じ、読者を代表して不動産投資の初歩について質問する。

・先生:現役の不動産投資家。もともと会社員として働いていたが、体調を崩したことをきっかけに不動産投資を始め、現在は資産5億円、家賃年収1000万円を得てリタイア。悠々自適に、海外旅行や家族と楽しみながら過ごしている。

不動産投資のデメリットやリスクの対処法

カナガワ君:不動産投資って僕にもできるかな。でも、何千万円ものローンを組んで購入するとなると、やっぱりちょっと怖いな……。

先生:カナガワ君も少しずつ不動産投資のイメージが湧いてきたかな。不動産投資のメリットがわかったとしても、「デメリットやリスクはないの?」と不安になるよね。

それに、不動産投資を始めるからには、デメリットをしっかりと理解してから始めたほうがいいので、不動産投資のデメリットやリスク、その対処方法についてお話ししよう。

カナガワ君:ありがとうございます。普通の人は3000万円から5000万円もするマイホームを35年ローンで買って、定年まで働いてようやく返済できるわけですよね。

マイホームを買わずに不動産投資用の物件を購入するほど、収入なんてないですよ。

先生:不動産投資家は何軒も買って、何億円というローンを組んでいる人も珍しくないからね。

「そんなに借金をして大丈夫かな?」と最初は不安を感じたり、怖いなと思うのも無理はないと思う。でも、不動産投資は決して怖いものではないんだよ。

借金は入居者が返済してくれる

カナガワ君:ローンって、要は「借金」のことですよね。だから、1億円のローンを組んで物件を買うってことは「1億円の借金を背負う」ということと同じですよね? 

先生:たしかに、ローンは“借金”であることは間違いない。私たち日本人は小さい頃から「借金は悪」というイメージを持っているから、この“借金”という部分がネックになって不動産投資を始めるのをためらっている人も多いと思うんだ。でも、その“借金”は自分が返済するわけじゃなくて、入居者が返済しているんだよ。

カナガワ君:え、入居者が!? どういうことですか? だって、ローンを借りるのは自分じゃないですか?

先生:もちろんそうだね。でも、実際には入居者が家賃を払ってくれて、その家賃の一部からローンを返済するから、大家は1円も払ってはいないんだよ。

つまり、実質的には入居者がローンを払ってくれているんだ。私も5億円くらいの不動産物件を持っていて貸し出しているけど、これまで1円も払ったことはないからね(笑)。

それに、「1億円の借金を背負う」というと、「1億円全額返済しないといけない」と思っていないかい?

カナガワ君:借りているんだから、返さないといけないですよね?

先生:そもそも“不動産を買う”ということは“資産を買う”ということだから、1億円で買った場合、ちゃんと価値のある物件なら数年後でも同じ1億円程度で売れるから、1億円の借金が残ることはまずないんだ。

だから、1億円のローンを組んだとしても一生かけて1億円を返さないといけないなんてことはないんだよ。

カナガワ君:なるほど~。生活費で100万円使って100万円がなくなった、というのとはわけが違うんですね。

先生:5000万円のアパート1棟を全額ローンで買って、仮に景気が悪くて値下がりしても4500万円くらいでは売れるはずだから、“実質的な借金”は5000万円じゃなくて500万円。

これだと、ちょっと気がラクにならないかな?

不動産投資は、あくまで“資産”を買っているんだよ。

カナガワ君:しかもその間、家賃収入が得られるわけだし、逆に値上がりすることだってあるんだし。そう考えると、そんなにビビらなくてもいいんですね。

ポイント
入居者が払ってくれた家賃からローンを返済するので、大家は1円もお金を払うことなく、借金は入居者が返済してくれる。

マイホームを買わずに、マイアパートを買おう

先生:不動産投資で5000万円の融資を受けて物件を買うのが怖いといっても、みんな住宅ローンを組んで数千万円もするマイホームを買っているよね。

カナガワ君:そうですね。よく「賃貸派」と「購入派」に分かれるけど、「購入派」の人は数千万円もの借金をして、不動産を買っているんですよね。

そう考えると、不動産投資家とやっていることはそんなに変わらないなあ。

先生:そうなんだ。その「マイホーム」が、もし「マイアパート」で人に貸し出していたら、どうなっていたかな?

カナガワ君:マイホームを買ってもローンを返済するだけだけど、もしそのお金でマイアパートを買っていたら“チャリンチャリン収入”を得られた、というわけですか?

先生:まさにそうなんだ。不動産では、「家賃を払っている人」と「家賃をもらっている人」のふたつに分かれるんだ。もしマイホームを買わずに不動産物件を買っていたとしたら、どれくらい資産に違いがでると思う? 

カナガワ君:ん~、まったく想像がつかないですね……。

先生:じゃあ、4000万円のマイホームを買った場合と、4000万円の一般的なマイアパートを買った場合をシミュレーションしてみよう。まずマイホームについては、

■ 物件価格4000万円
■ 頭金0円
■ 35年返済
■ 金利1%

で借りたとして試算してみると、月々の返済額は約11万円、返済総額は4700万円以上になるんだ。このほかに購入時に手数料や諸経費がかかるし、固定資産税もかかる。

ざっくりと35年かけて5000万円払うということになるんだ。

カナガワ君:マイホームって本当に一生に一度、人生最大の買い物なんですね。

先生:そうだね。では次に、マイホームではなく4000万円のマイアパートを買って貸し出した場合を考えてみよう。(表面)利回りは9%としよう。

これは4000万円の9%、つまり年間で360万円の家賃収入が得られることを意味するんだ。

じゃあ、4000万円のマイアパートを次のような条件で買って、貸し出すと試算してみよう。

■ 物件価格4000万円
■ 月々の家賃30万円(年間家賃360万円)
■ 頭金0円
■ 25年返済
■ 金利2.5%※

このようなローンを組むと、返済額は月約18万円になるんだ。つまり、月々の家賃収入30万円から18万円を返済し、毎月12万円、年間で約100万円が手元に残るということになるんだよ。

カナガワ君:それはすごいですね! 1年で100万円ということは、25年で2500万円も増えるということですか!

先生:そうだね。マイホームと同様に、購入時に手数料や諸経費、固定資産税もかかるし、空室のときもあるけど、それでも大きな違いが生じることがわかってもらえたかな。

カナガワ君:マイホームを買うと35年で5000万円も払わなきゃいけないのに、マイアパートを買って貸し出すと逆に25年で2500万円ももらえるなんて、こんなにも差があるんですね!

※「金利2.5%」
超低金利が続いている日本では、住宅ローン(固定型)なら返済金利1%未満になることも普通だけど、不動産投資用のローンだと1~4%程度が多い。ここでは信用金庫などで一般的な2.5%で計算した。

ポイント
マイホームを買うと一生をかけてローンを返すだけになるが、マイアパートを貸し出せば家賃収入が得られて、 自分が住む賃貸に充てることもできる。マイホームを買うのではなく、マイアパートを貸し出そう!

Webサイトより※クリックするとAmazonに飛びます

金川顕教(かながわ・あきのり)
起業コンサルタント・事業家・作家。立命館大学産業社会学部卒業。在学中に公認会計士試験に合格。有限責任監査法人トーマツに就職。著書に『チェンジ〜人生のピンチは考え方を変えればチャンスになる!』『年収300万円はお金を減らす人 年収1000万円はお金を増やす人 年収1億円はお金と時間が増える人』『財布はいますぐ捨てなさい』(いずれもサンライズパブリッシング)、『ラクラク・かんたん・超楽しい!はじめてのブックメーカー投資入門』(秀和システム)、『すごい効率化』(KADOKAWA)、『20代の生き方で人生は9割決まる!』(かんき出版)、『これで金持ちになれなければ、一生貧乏でいるしかない。』(ポプラ社)、『毎日チェンジ手帳』(扶桑社)、『時給思考1時間で10倍の成果を生み出す最強最速スキル』(すばる舎)など。

この記事をシェアする

個性的な連載で「投資」を身近に

一つのテーマを深掘り、おすすめ特集