(画像=MinDof/shutterstock.com)

不動産投資「誰がやっても同じ結果が得られやすい」のは本当か?

初心者が不動産投資について教わって来ました2

この記事は金川顕教氏の著書『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(星雲社)の内容を抜粋したものになります。

・『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』シリーズ
(1)年収300万円でも5億円の物件が買える?不動産投資「超」初心者向け徹底解説
(2)不動産投資「誰がやっても同じ結果が得られやすい」のは本当か?

※以下、書籍より抜粋

登場人物

・カナガワ君:大学卒業後、中堅企業に就職し、日々変化のないまま働き続けて30代になったごく普通の会社員。漠然とした将来への不安を抱え、「何かしなければ」という焦りを感じ、読者を代表して不動産投資の初歩について質問する。

・先生:現役の不動産投資家。もともと会社員として働いていたが、体調を崩したことをきっかけに不動産投資を始め、現在は資産5億円、家賃年収1000万円を得てリタイア。悠々自適に、海外旅行や家族と楽しみながら過ごしている。

不動産投資は「再現性」が高く、誰がやっても同じ結果になる。

先生:不動産投資の特徴に「再現性が高い」ということがある。

不動産投資における「再現性」には2つの意味があって、ひとつは「同じ環境であれば、誰がやっても同じ結果が得られる」ということ、もうひとつは「違う環境のときでも、誰もが成功者のやり方をマネして再現しやすい」という特徴があるんだ。

カナガワ君:具体的にはどういうことですか?

先生:たとえば、Aコーポというアパートがあって、1部屋5万円で住んでいる人がいる。大家(オーナー)さんはこの部屋を売りたがっていて、私が買ったとしよう。

この売買では大家の名義が私に替わるだけで、住んでいる人にとっては何も変わらないよね。これを「オーナーチェンジ物件」というんだけれど、この物件を私が買うと、毎月5万円の家賃がもらえて、ローンを返済して、管理費や修繕積立金などの諸費用を払って……1.5万円が手元に残るとしよう。

これって、カナガワ君が買ったとしても何にも違いはないよね。

カナガワ君:それはそうですね。

先生:厳密にいえば、私とカナガワ君の持っている資産や属性などによって融資の額も変わるんだけど、満室が続いている限りは、誰がやっても同じ家賃がもらえて、同じ金額が手元に残る。

つまり、誰がやっても同じ結果が得られやすいんだ。

カナガワ君:なるほど。もうひとつのほうは、要は「成功者のマネがしやすい」ということですか?

先生:簡単にいってしまえば、そういうことだね。不動産投資をやっている人のなかには、うまくいっていない物件を持っている人もいるかもしれない。

でも、私たちプロから見れば、「入居者が見つかりやすいか」「どれくらいの家賃で貸し出せるか」「どれくらいの金額なら買っていいか」などが、ある程度正確に“計算”できるんだ。

すると、「どれくらいの家賃収入が得られて、返済はどれくらいで、毎月いくら手元に残るか」が事前にわかるんだよ。

カナガワ君:つまり、「この物件なら買っても大丈夫!」と。

先生:そうだ。不動産投資は江戸時代の長屋から始まって300年以上続いているビジネスモデルなんだ。

この300年の間にさまざまなリスクやトラブルへの対策が十分確立されていて、成功するためのノウハウも蓄積されてきた。つまり、誰がやっても失敗するリスクは小さく、成功する「再現性」が高いビジネスモデルなんだ。

カナガワ君:それくらい失敗せず、成功者のマネがしやすい、と。

先生:しっかりと“いい物件”を見極めて買えば、まず失敗することはないんだ。不動産投資で成功を収めているプロの指導のもと、正しいやり方でやれば、必ず成果は出せるよ。

ポイント
不動産賃貸業は江戸時代から始まり、300年以上続いている事業。不動産投資に関するトラブルやリスクへの対策は十分確立されており、誰がやっても成功する「再現性」が高いビジネスモデルとなっている。

不動産投資のメリットって何ですか?

先生:ほかにも不動産投資にはメリットが多いんだよ。銀行から融資を受けられるので、少額の自己資金からでも始められることは今話したよね。

これを「レバレッジ」をかけられるといって、少ない資金でも巨額の物件を買うことができるのが、最大のメリットなんだ。

カナガワ君:「レバレッジ」ですか?

先生:レバレッジ(leverage)とは、「てこ(レバー、lever)の原理」からきていて、“小さな金額でより大きな金額を動かせること”を意味しているんだ。

たとえば、自己資金(頭金)として300万円を用意して2700万円の融資を受けると、3000万円の物件を買うことできるよね。つまり、300万円だけで10倍の金額の買い物ができるということ。

このような仕組みを「レバレッジ」というんだよ。

カナガワ君:通常、300万円持っていたら300万円の買い物しかできないけど、不動産投資だと3000万円の物件を買うことができるんですね!

だいたいどれくらいの買い物ができるんですか?

先生:「頭金は1割入れてほしい」という金融機関もあれば、100万円の頭金で3000万円の物件を買うこともできる。

前者は10倍の買い物ができるし、後者だと30倍の買い物だよね。私たちは、自己資金ゼロでも3000万円の物件を買える案件を紹介したりもしているよ。

カナガワ君:え、自己資金なしでも買えちゃうんですか!

少ない元手で大きな買い物ができる、つまり「大きなレバレッジをかけられる」というのが不動産投資の最大のメリットなんですね!

先生:それと、さっき話したけど「毎月、安定収入が得られる」ということ。

そして、入居者がいれば毎月家賃が安定して“チャリンチャリン”と入ってくるから「ほったらかしでいい」というのもメリットだね。

カナガワ君:不動産投資はほったらかしでいいから、忙しい会社員でもできるんですね。でも、入居者から問い合わせがあったり、退去してしまうこともありませんか?

先生:入居者からの問い合わせに対応したり、退去したときに新しい入居者を見つけたりするのは、通常「管理会社」に任せて、管理会社が全部やってくれるんだ。

だから、大家はほとんど何もすることがないんだよ。

入居者がいる間は毎月通帳に「ちゃんと入金されているかな?」ということを確認するだけで、不動産を持っていることすら忘れてしまう人もいるほどなんだよ(笑)。

カナガワ君:そんなにラクチンなんですね。

先生:そして、“チャリンチャリン”と入ってくる家賃だけど、「意外と家賃は下がりにくい」ということもメリットに挙げられるんだ。建物は経年劣化していくので、年数がたつほど古くなって家賃はどんどん下がっていくけれど、実はある程度の水準からは下がりにくくなるんだよ。

カナガワ君:家賃もそれほど下がらないなら、すごく安心ですね。僕にも不動産投資、できるかな~。

先生:入居者の入れ替え時期に家賃は下落しやすいんだけど、大家はできるだけ家賃を下げたくないよね。

空室を埋めるための「空室対策」はいろいろな方法が知られているから、できるだけ家賃を下げずに新しい入居者を見つけることができるんだよ。

カナガワ君:長い歴史のあるビジネスモデルだからこそ、しっかりとした対策があるんですね。ちなみに「18㎡~30㎡のシングル」というと、どんな部屋なんですか?

先生:20㎡前後だと6畳のワンルームや1Kで、風呂とトイレが一体型の「ユニットバス」になっている典型的な一人暮らしの物件というイメージだね。

30㎡近くあると、10畳ほどあって風呂とトイレは別で、一人暮らしだと余裕のある広さだね。1DKのような間取りの部屋もあるよ。

まとめ
ほかにも、「節税効果がある」「相続税対策になる」「老後の年金代わりになる」などのメリットもあるけど、まずはこの5つのメリットを知っておこう。

1)年収300万円、自己資金ゼロの人でも融資を受けて不動産が買える
2)レバレッジをかけられることで、少ない元手で大きな買い物ができ、大きな収入を得ることが可能
3)管理・運営は管理会社に任せるので本業に支障が出ない
 ほったらかしでもいいから、働きながらでもできる
4)毎月、安定収入が得られる
5)意外と家賃は下がりにくい

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金川顕教(かながわ・あきのり)
起業コンサルタント・事業家・作家。立命館大学産業社会学部卒業。在学中に公認会計士試験に合格。有限責任監査法人トーマツに就職。2013年に独立。著書に『チェンジ〜人生のピンチは考え方を変えればチャンスになる!』『年収300万円はお金を減らす人 年収1000万円はお金を増やす人 年収1億円はお金と時間が増える人』『財布はいますぐ捨てなさい』(いずれもサンライズパブリッシング)、『ラクラク・かんたん・超楽しい!はじめてのブックメーカー投資入門』(秀和システム)、『すごい効率化』(KADOKAWA)、『20代の生き方で人生は9割決まる!』(かんき出版)、『これで金持ちになれなければ、一生貧乏でいるしかない。』(ポプラ社)、『毎日チェンジ手帳』(扶桑社)、『時給思考1時間で10倍の成果を生み出す最強最速スキル』(すばる舎)など。

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