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年収300万円でも5億円の物件が買える?不動産投資「超」初心者向け徹底解説

初心者が不動産投資について教わって来ました1

この記事は金川顕教氏の著書『初心者を代表して「不動産投資」について教わってきました!』(星雲社)の内容を抜粋したものになります。

※以下、書籍より抜粋

登場人物

・カナガワ君:大学卒業後、中堅企業に就職し、日々変化のないまま働き続けて30代になったごく普通の会社員。漠然とした将来への不安を抱え、「何かしなければ」という焦りを感じ、読者を代表して不動産投資の初歩について質問する。

・先生:現役の不動産投資家。もともと会社員として働いていたが、体調を崩したことをきっかけに不動産投資を始め、現在は資産5億円、家賃年収1000万円を得てリタイア。悠々自適に、海外旅行や家族と楽しみながら過ごしている。

会社員こそ、不動産投資に向いている!

カナガワ君:仕事をしながら不動産投資もやるなんて、できるのかな?

先生:不動産投資は知らなくてはいけないこと、覚えなくてはいけないことはそんなに多くないんだ。自分で物件を探すとかなりの労力がかかるし、そもそもいい物件を見つけることは難しいけれど、ちゃんと実績のあるプロの業者や成功している不動産投資家に任せれば、物件探しから融資、入居者探し、管理・運営まで全部やってくれる。だから、ほとんど何もしないで家賃収入を得ることができるんだ。

カナガワ君:へ~、そこまで任せられるなら、仕事をしながらでも会社員でもできるのかな。

先生:実は、成功している不動産投資家ほど、プロに任せているんだよ。忙しい会社員こそ、プロに任せた不動産投資をするべきなんだ。

カナガワ君:でも、不動産を買うにはすごくお金が必要ですよね? 僕はアパートやマンションを買うような大金なんて持ってませんよ……。不動産を持っている人って、昔からの地主とかお金持ちっていうイメージがあるんですけど。

先生:たしかにそんなイメージがあるかもしれないね。でも実は、会社員や公務員のような人が不動産投資にいちばん向いているんだよ。

カナガワ君:え、なんでですか?

先生:1億円もする物件を現金でポンッと買う人はほとんどいなくて、普通の会社員が銀行から融資を受けて購入しているんだ。そのとき、いい勤め先で勤務年数も長く、毎月安定して収入を得ている会社員のような人が融資を受けやすいんだよ。これを“属性がいい人”というんだ。

カナガワ君:「属性」って具体的に何ですか?

先生:「属性」とは、銀行から見たときの「融資の返済に影響がありそうな重要な項目」のことで、具体的には「勤務先」や「年収」、「役職」、「勤続年数」、「金融資産」、「借入の状況」などがあるんだ。

カナガワ君:そんなことまで見られるなんて、なんだか婚活のプロフィールみたいですね(笑)。

先生:金融機関がカナガワ君に大きな額を融資すると、返済するのに20年、30年といった長い期間がかかるから、どんな人なのか、ちゃんと返済してくれる能力があるのかをチェックしなければならないんだ。銀行だってビジネスだから、破たんしそうな人に安易に貸したりはしないからね。

カナガワ君:なるほど。会社員とか公務員は信頼性がバツグンで、ちゃんと返済できる能力がある“属性の高い人”だから、多くの融資を受けやすいということなんですね。

先生:信用度が高くて融資を受けやすいのが、会社員のメリットなんだ。だから、会社員こそ不動産投資をやるべきだと思うよ。

カナガワ君:不動産投資は金融機関から融資を受けて購入するから、会社員や公務員のような「属性」がいい人が有利なんですね。しかも、プロの業者や頼りになる不動産投資家が、物件探しから融資、客付け、管理・運営まですべてをやってくれるから、僕らは何もすることがないって、すごくないですか。だから、忙しく働いている人こそ不動産投資が向いているし、やるべきなんですね。

ポイント
「勤務先」「年収」「役職」「勤続年数」「金融資産」「借入の状況」など、融資の返済に影響を与えそうな重要な項目のことを「属性」という。また、会社員や公務員は属性が高く、不動産投資を始めるのに向いている。

不動産投資を始めるにはいくら必要ですか?

カナガワ君:そうはいっても、まったくお金がないと不動産投資はできないですよね。不動産投資をするには、どれくらいのお金が必要ですか?

先生:これは一概に「いくら必要」と答えるのは難しいんだ。多ければ多いほどよくて、理想的には300万円くらいあるといいけど、最低100万円以上はほしいところかな。

カナガワ君:貯金はそれくらいでいいんですか?

先生:一般的に、金融機関は物件価格の1~2割程度の自己資金を求めることが多くて、残りを融資してくれるんだ。たとえば3000万円のアパートを購入するには、自己資金として300万円ほどは必要になることが多いんだ。ちなみに、不動産を購入するときには一般的に3%の仲介手数料やさまざまな諸費用があって、合計7%くらいの費用がかかるといわれている。3000万円の物件の場合だと210万円ほどだから、その資金も別に用意しなければならないんだよ。

カナガワ君:うわ~、やっぱり高額ですね……。

先生:でも、以前は「自己資金ゼロ」でまったく資金がなくても、全額融資を受けて物件を買うことができたんだよ。

カナガワ君:え、以前は貯金がゼロのような人でも始められたんですか!?

先生:そうなんだ。たとえば3000万円のアパートを購入するとき、自己資金は一切必要なく、3000万円全額を融資してくれるところもあるんだ。これを「フルローン」と呼ぶんだよ。
「フルローン」といっても、仲介手数料や諸費用でかかる7%相当の210万円は自分で用意しなければならないよね。でも実は、この費用まで含めて融資を受けることもできるんだ。これを「オーバーローン」というんだよ。

カナガワ君:1割の頭金が必要なケースと、フルローンのケース、オーバーローンのケースでは初期費用がまったく異なって、始めやすさが全然変わってきますね!

先生:そうなんだ。ただ、「フルローン」や「オーバーローン」は誰でもいいわけではなく、やはり“属性がいい人”が条件になる。だから、安定収入が得られる会社員こそ不動産投資を始めやすいし、やり方によっては会社員なら資金力が少なかったり自己資金ゼロでも始められるんだ。不動産投資は、会社員がいちばん向いているんだよ。

カナガワ君:会社員なら不動産投資をやらないともったいないですね。

ポイント
不動産投資を始めるにあたり、貯金は300万円以上あればいいが、最低、貯金100万円程度はほしい。
しかし、「フルローン」や「オーバーローン」というローンの組み方もできるので、貯金なしの人でも不動産投資は始めることができる。

年収はどれくらい必要ですか?

カナガワ君:「貯金」のほかに、「年収」も大事ですよね? やっぱり年収が高ければそれだけ余裕をもって返せるわけだし。

先生:そうだね。「属性」のなかでも年収はすごく大事で、年収によって融資できる額が決まってくるといっても過言ではないんだ。ただ、これも景気や不動産市況などによって変わるから一概にはいえないけど、年収500万円以上あれば1棟ものの優良物件を購入することはできるだろうね。もちろん、年収300万円の人も購入できる物件はあるから、そこから着実にステップアップして拡大していくことはできるんだ。

カナガワ君:年収は高ければ高いほどいいけど、年収に合わせた買い方が大事なんですね。

先生:そうだね。年収が低い人もあきらめず、僕らプロの不動産投資家に相談してくれたら、属性に合わせた物件と金融機関を紹介することができると思うよ。どんな年収の人でもうまくやれば最終的に3億~5億円くらいの融資を受けて、不動産を持つことはできるだろうね。

カナガワ君:3億~5億円ですか? 想像がつかないなあ。

先生:だいたいこれくらいの規模になれば、ローンや税金などすべて払っても、最低でも年間600万~1000万円くらいは手元に残るだろうね。

カナガワ君:普通の会社員の年収かそれ以上ですね! それだけあれば、会社員も辞められますね(笑)。

先生:ちなみに日本の銀行は、現在お金が余っている状況で「お金を貸したい」と考えているんだ。だから、融資がおりやすいんだ。特に今の時代はお金を借りやすく、不動産投資を始めやすい時期なんだよ。

ポイント
年収に合わせた買い方や物件があるので、不動産投資は年収300万円からでも始められる!

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金川顕教(かながわ・あきのり)
起業コンサルタント・事業家・作家。立命館大学産業社会学部卒業。在学中に公認会計士試験に合格。有限責任監査法人トーマツに就職。2013年独立。著書に『チェンジ〜人生のピンチは考え方を変えればチャンスになる!』『年収300万円はお金を減らす人 年収1000万円はお金を増やす人 年収1億円はお金と時間が増える人』『財布はいますぐ捨てなさい』(いずれもサンライズパブリッシング)、『ラクラク・かんたん・超楽しい!はじめてのブックメーカー投資入門』(秀和システム)、『すごい効率化』(KADOKAWA)、『20代の生き方で人生は9割決まる!』(かんき出版)、『これで金持ちになれなければ、一生貧乏でいるしかない。』(ポプラ社)、『毎日チェンジ手帳』(扶桑社)、『時給思考1時間で10倍の成果を生み出す最強最速スキル』(すばる舎)など。

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