(画像= Roman Samborskyi/shutterstock.com)

ついに大家デビュー。投資物件で空室を出さないためのポイントは?

不動産投資の入門書(5)

この記事は小峰悟氏の著書『図解 知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書』(ソシム社)の内容を抜粋したものになります。

【『図解 知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書』シリーズ】
(1)初心者が知識ゼロからはじめる「不動産投資」3つの魅力
(2)会社員の方が大家になりやすい?不動産投資の特徴を詳しく知ろう
(3)1棟アパート投資で必要な準備金は「210万円」?
(4)初心者の不動産投資 自分に合った金融機関を探すコツは?
(5)ついに大家デビュー。投資物件で空室を出さないためのポイントは?

※以下、書籍より抜粋

不動産投資は空室をつくらないことが最重要

●空室はなぜ問題なのか

初めて不動産を手にして大家となったばかりの人が最初に直面するのが、空室への対策でしょう。

部屋数が多いと「1部屋くらい空いていても問題ないだろう」と考える人もいるかもしれません。

しかし、空室によって見込んでいた家賃が得られないことはキャッシュフローなどに深刻な悪影響となるだけでなく、空室となっていた期間に生じた損失を後から取り戻すことはできません。

ですから、空室を出さないこと、空室が出た際にはすぐに埋めることを徹底する必要があります。

●入退去が活発になる時期

入居者や退去者の動きが活発になるのは、何といっても入学や入社、転勤などの準備が重なる1月から3月です。

この時期は他の時期に比べて圧倒的に入退去の数が増えます。

そのため、退去となる人がどれだけ出てくるかを事前に把握し、次の入居者を確保しておかなければなりません。

●空室はさまざまな原因で発生する

空室を埋めるにはしっかりと入居者募集を行うことはもちろんですが、それだけで解決するとは限りません。

物件自体や入居条件に問題があって入居が敬遠されているのであれば修繕や賃料見直しなども考えるべきですし、そもそもエリアのニーズが変化している可能性もあります。

管理会社や不動産業者などにも相談してみるとよいでしょう。

・空室対策の順序

空室が生じた際には次のような流れで新たな入居者を見つけましょう。

1.多くの賃貸募集ポータルサイトに自分の募集物件を載せる。

2.ポータルサイトに掲載されている多くの物件の中で、自分の物件が閲覧される確率を上げる。

具体的にはポータルサイトでの写真掲載数を増やしたり、家賃表示における実際の家賃、共益費、駐車場代等の配分を変えたりすることで検索の上位に表示させられる場合がある。

3.管理会社と連携して、入居希望者からの問い合わせに的確に対応する。

4.入居希望者が内見に来たときのために部屋をきれいにし、飾り付けなどをして印象をよくする。

入居者募集はどのように進めればよい?

●一般的な入居者募集の方法は?

入居者募集の方法には地域性があり、全国どこでも同じ方法がとられているわけではありません。

しかし、一般的には不動産業者だけが見ることができるレインズと呼ばれる不動産物件情報のコンピュータネットワークが用いられることが多いです。

また、アパマンやスーモ、ヤフー不動産などのポータルサイトも入居者募集では重要となります。

●3種類のポータルサイト

ポータルサイトには、次の3種類があります。

1.自社で取り扱っている物件だけを掲載しているサイト(アパマン、エイブルなど)

2.レインズの情報を広く掲載するサイト(スーモ、ライフルホームズなど)

3.二次的に情報を掲載するサイト(ヤフー不動産など)

入居希望者はこれらのポータルサイトを経由して、もしくは直接不動産業者や管理会社にコンタクトをとって入居申込みを行います。

●入居者募集広告で入居者が決まるまで

大家は空室を埋めるために不動産業者などに入居者募集広告を依頼します。

一方、入居者はポータルサイトや不動産業者の募集チラシを見て内見に訪れ、入居を検討します。

なお、成約すると、大家は不動産業者に広告料(通常、家賃1ヶ月分)を支払います。一方、入居者は仲介した不動産業者に手数料(通常、家賃の1ヶ月分)を支払います。

レインズ…公益財団法人不動産流通推進センターが運営している物件情報検索システム。

一般人は使用できない。

売主が賃貸取引を不動産業者1社のみに任せる場合(専属専任媒介契約・専任媒介契約)、その物件情報をレインズに登録することが義務付けられている。

入居者に合った住環境を提供しよう

●入居者の属性を把握しよう

大家の本来の使命は、入居者にとって住み 心地のよい住環境を提供することです。

そのような環境が提供できれば入居者の長期入居につながり、結果的に空室対策にもなります。

そのためにも、まずは自分が所有する物件の各部屋にどんな人が住んでいるのかを知る必要があります。

当たり前のようなことですが、部屋数が多くなると案外把握できないものです。管理会社に問い合わせたり賃貸借契約書を確認したりして得た入居者の情報をリストでまとめるとよいでしょう。

●ペルソナ設定をしてみよう

入居者について調べてみると、自分が当初想定していた属性ではない人が住んでいたり、入退去のタイミングに傾向が見られたりするなど、新たに判明することも少なくありません。

そして、この調査を通じて自分の物件が 誰をターゲットにすべきかわかってきます。ターゲットをより具体化することをペルソナ設定といいます。

ペルソナとは、ある商品・サービスにおける最重要かつ象徴的なユーザー像を意味するマーケティング用語です。

ペルソナ設定が入居者たちの実情と合っていれば、その設定に基づいた打ち手が入居者のニーズに合う可能性も高くなります。

物件をリフォームする場合、万人受けするリフォームよりも、ペルソナに強く支持されるリフォームを行うほうが入居者の増加や入居の定着につながることも少なくありません。

不動産投資, 空室, 大家 Webサイトより※クリックするとAmazonに飛びます

小峰悟(こみね・さとる)
大学卒業後、ボッシュ株式会社に勤務。52歳の時に独学で不動産の勉強を始め、宅地建物取引士資格取得後、都内に新築アパートを購入し、サラリーマン大家としてスタートする。現在は、不動産投資により定年退職後も生活に困らない経済的自由を実現。国内外不動産投資コンサルタントとして、若者から定年退職を間近に控えたシニアまでの層を対象に、不動産投資の魅力をわかりやすく伝える。

この記事をシェアする

個性的な連載で「投資」を身近に

一つのテーマを深掘り、おすすめ特集