(画像=Leszek Glasner/shutterstock.com)

初心者の不動産投資 自分に合った金融機関を探すコツは?

不動産投資の入門書(4)

この記事は小峰悟氏の著書『図解 知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書』(ソシム社)の内容を抜粋したものになります。

【『図解 知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書』シリーズ】
(1)初心者が知識ゼロからはじめる「不動産投資」3つの魅力
(2)会社員の方が大家になりやすい?不動産投資の特徴を詳しく知ろう
(3)1棟アパート投資で必要な準備金は「210万円」?
(4)初心者の不動産投資 自分に合った金融機関を探すコツは?

※以下、書籍より抜粋

どこがお金を貸してくれるの?

●金融機関の種類

不動産投資で融資を受ける際には金融機関を利用します。金融機関にはいろいろありますが、不動産投資の融資に関わってくるのは主に都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組 合、ノンバンクの4種類です。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

1.都市銀行(都銀)

東京や大阪などの大都市に本店を構えて広いエリアに展開している銀行です。

そのうち、預金残高が膨大である三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行の3社はメガバンクと 呼ばれます。金利は低いですが、融資のハードルがかなり高く審査にも時間を要します。

また、不動産投資の融資にはやや消極的で、アパートローンのようなパッケージ商品を扱っていない場合もあります。

2.地方銀行(地銀)

特定のエリアに根付いた銀行です。地元中心の経営を行っているので、融資するエリアが限定されます。

3.信用金庫・信用組合(信金・信組)

会員や組合員からの共同出資で運営される非営利組織です。営業地域が限定されていて、融資する範囲もそのエリアに限られます。

4.ノンバンク

系列銀行などからの資金を借り入れて融資業務を行う金融機関です。融資を受けやすいのが魅力ですが、金利が高く、担保も多めに要求されます。

ノンバンク…貸金業規制法に基づいて登録され、融資のみを専門に扱う金融機関の総称。消費者金融会社やクレジットカード会社、信販会社などもノンバンクに該当する。

融資を受ける金融機関の順番は?

●まずはメガバンクから

メガバンクの金利はほかの金融機関よりも低いですが、借入限度額も小さく、一般的に年収の12~15 倍で打ち止めとなり、それを超える融資は通りにくくなります。

そのため、まずはメガバンクからの融資を進め、限度額を超えたところでほかの金融機関を検討するのがよいでしょう。

ただし、もともとの融資のハードルが高く、融資を受けられる人が限定的であることに注意しましょう。

●次に狙うのは地銀や信金・信組

メガバンクの次に融資を受けるのは地銀や信金・信組です。メガバンクに比べると金利は若干高いですが、借入限度額が大きく、属性の制限は小さいので借りやすい点が魅力です。

なお、地銀も信金・信組も融資エリアが限定されているので、購入する物件のエリアに対応しているところを探す必要があります。

●最後の砦・ノンバンク

地銀や信金・信組でもカバーしきれない分の資金を補うのがノンバンクです。

ノンバンクのよさは、地銀など以上に属性制限が小さく、物件の評価もあまり重視しない点です。

借入限度額が大きく、年収の30倍もの借り入れができる場合もありますが、金利が高いため、ノンバンクで補う金額は極力少なめにするのが理想といえるでしょう。

借入限度額…金融機関が融資してくれる金額の上限額。各金融機関によって基準は異なるが、年収に対する各倍率が大体の目安とされている。

・メガバンクからの融資に固執しすぎないように

融資の際にまず狙いたいのは都銀(メガバンク)ですが、メガバンクに固執しすぎるのは避けましょう。

そもそもメガバンクでの融資のハードルは高いため、通ったらラッキーと考えてもよいくらいです。地銀や信金・信組やノンバンクから借入をスタートしてどんどん資産を拡大している不動産投資家はたくさんいます。

「最初はどうしてもメガバンクから」とは考えず、それぞれの金融機関の特徴を知り、自分に合ったものをうまく使いこなしていくようにしましょう。

融資期間には何が影響するの?

金融機関が融資期間を決定する要素は、融資を受ける人の年齢と建物の残存耐用年数の2つです。

●融資を受ける人の年齢

年齢については完済時に80歳前後となるのが基本で、80歳から現在の年齢を差し引いたときの年数が最長の融資期間に設定されます。

例えば、現在の年齢が50歳であれば融資期間は最長で30年です。

ただし、どんなに若くても最長の融資期間は35年くらいが限度です。よって、45歳を過ぎると最長の融資期間がどんどん短くなっていくことになります。

●建物の残存耐用年数

建物には法定耐用年数が決められています。

この法定耐用年数から築年数を引いて算出された残存耐用年数が融資期間のベースとなります。

例えば、鉄筋コンクリート造の物件では法定耐用年数が47年なので、築20年の場合の残存耐用年数は27年です。

ただし、実際にはこの融資期間については、金融機関ごとに独自の算定方法を用いています。あくまで目安として捉えましょう。

●期間の短いほうが優先される

融資期間を設定するこの2つの要素については、融資期間の短いほうが基本的に優先されることが多いです。

よって、新築物件などで残存耐用年数がどれだけ多くても、融資を受けた人の年齢が高ければ融資期間は短くなってしまうのです。

融資期間…金融機関から借入を行った際の返済期間のこと。融資期間が長いほど、月々の返済額が少なくなる。

不動産投資, 不動産, メガバンク Webサイトより※クリックするとAmazonに飛びます

小峰悟(こみね・さとる)
大学卒業後、ボッシュ株式会社に勤務。52歳の時に独学で不動産の勉強を始め、宅地建物取引士資格取得後、都内に新築アパートを購入し、サラリーマン大家としてスタートする。現在は、不動産投資により定年退職後も生活に困らない経済的自由を実現。国内外不動産投資コンサルタントとして、若者から定年退職を間近に控えたシニアまでの層を対象に、不動産投資の魅力をわかりやすく伝える。

この記事をシェアする

個性的な連載で「投資」を身近に

一つのテーマを深掘り、おすすめ特集