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1棟アパート投資で必要な準備金は「210万円」?

不動産投資の入門書(3)

この記事は小峰悟氏の著書『図解 知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書』(ソシム社)の内容を抜粋したものになります。

【『図解 知識ゼロからはじめる不動産投資の入門書』シリーズ】
(1)初心者が知識ゼロからはじめる「不動産投資」3つの魅力
(2)会社員の方が大家になりやすい?不動産投資の特徴を詳しく知ろう
(3)1棟アパート投資で必要な準備金は「210万円」?

※以下、書籍より抜粋

どれくらいのお金の準備が必要?

●物件購入にかかる金額の基本

物件を購入するのに必要なお金は、物件価格プラス諸費用(物件価格のおおよそ7%)と考えてください。例えば1億円の物件を購入するのであれば、最終的には1億700万円が必要となります。

●購入費用はどう捻出する?

それでは、その購入費用をどのように捻出すればよいのでしょうか。

高額な物件を購入する場合、現金での購入は現実的ではないため、銀行などの金融機関の融資を使うのが基本です。

よって、金融機関がいくら融資してくれるかで自己資金として必要な額が決まってきます。なお、金融機関が融資するパターンは、

1.諸費用を含めた全額融資
2.物件価格のみの融資
3.物件価格の一部のみの融資の3種類です。

●自分で準備しておくのはどれくらい?

銀行がいくら融資するかは、多くの場合は物件の評価と借りる人の属性で決まります。

また、その基準は金融機関によってさまざまなため、一概に準備資金がいくら必要になると断言することはできませんが、諸費用分として必要となる物件価格の7%くらいの金額は準備しておいたほうがよいでしょう。

金融機関が融資審査をする上でも、預貯金額が多いほうが金融機関の評価は有利になります。しかし、もっている預貯金をすべて物件購入費用にあてる必要はありません。

諸費用…物件を購入する際に発生する手続きや税金などに関する費用。

・物件購入にかかる金額

物件購入にかかる金額=物件価格+諸費用(仲介手数料、登記費用、火災保険料、不動産取得税など)

物件を購入する際は、物件自体の価格だけでなく、購入時のさまざまな手続きや税金分の費用もかかります。これら諸費用については、物件価格の約7%の金額となるのが一般的です。

・金融機関の融資パターン

1.物件価格+諸費用を融資(オーバーローン)…準備資金の必要なし

2.物件価格のみを融資(フルローン)…諸費用分の準備資金が必要

3.物件価格の一部を融資…諸費用分を含めた不足分の準備資金が必要

金融機関による融資には3パターンがあり、1はオーバーローン、2はフルローンと呼ばれます。どの融資パターンに決まるかは、審査での結果次第です。

・最初に買う物件の現実的な相場感は?

一般的なサラリーマンの場合、3000~5000万円の1棟アパートなどが手ごろな価格帯といわれます。この場合の準備資金は、諸費用7%分で210~350万円です。

諸費用には何があるの?

●購入時にかかる費用を押さえよう

1.仲介手数料

不動産業者に支払う手数料で、物件を紹介してくれたり契約を進めてくれたりしたことに対する報酬です。

報酬の額は宅地建物取引業法で上限が定められており、最大で物件価格の3%+6万円となっています。

2.不動産取得にかかる税金と司法書士報酬

不動産の取得に際してかかる税金として、印紙税と登録免許税があります。

印紙税は、契約書等に貼付する収入印紙の代金のことです。契約金額によって収入印紙の額は異なります。

登録免許税は、登記をする際にかかる税金で、所有権移転登記や、抵当権設定登記を行う際に法務局で納めます。通常、司法書士が立て替えて納めますので、司法書士報酬と合わせて、司法書士に支払います。

3.火災保険料と地震保険料

建物に対して、自分が決めた保険期間の保険料を一括で支払います。保険料は、建物の材質や加入する保険の内容などによって変わります。

●購入後にかかる主な費用は?

購入後にかかる費用には不動産取得税があります。これは不動産を取得したことにより 1回だけかかる都道府県に納める地方税です。

また、毎年経常的に発生する費用として、固定資産税や都市計画税、管理会社に支払う管理委託費、区分マンションの場合に支払う管理費や修繕積立金などがあります。

管理費と修繕積立金…管理費は、マンションなどの管理組合へ支払うマンションの維持管理のための費用。

一方、修繕積立金は大規模な修繕を実施する際の支払いにあてるために積み立てるものである。管理費と修繕積立金を合わせると、家賃収入の1割から2割程度かかるのが一般的。

不動産を手に入れるまでにかかる期間は?

●物件が決まるまでの期間は人それぞれ

不動産投資を決意してからまずやるべきことは物件探しです。

物件を探し始めてから自分の希望に合った物件が見つかるまでの期間は千差万別で、自分の買いたい物件が明確で希望条件がそれほど高くなければ短期間で決まる可能性も高いです。

逆に、買いたい物件が不明確であったり、希望条件が高かったりすればそれなりに時間もかかるでしょう。

とはいえ、自分の希望条件に100%合致する物件を探すことは現実的ではないですし、物件に対する自分の希望も状況に応じて変わるものです。そのため、長い時間をかけて物件探しを続けることは決して得策とはいえません。

●金融機関の融資審査期間

物件探しとともに時間がかかるのが金融機関の融資審査です。

これは金融機関にもよりますが、1週間から2ヶ月くらいが一般的といえます。

実はこの融資審査の期間は大変重要で、審査に時間がかかっている間に、希望していた物件をほかの人に買われてしまうケースも起こりえるのです。

●3~6カ月の期間を目標に

以上のとおり、不動産の入手にかかるのに要する期間はまちまちですが、不動産を探し始めてから引き渡しを受けるまでの期間は3~6ヶ月を目標にするとよいでしょう。

逆にいえば、それくらいの期間で不動産を手に入れることはできるのです。

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小峰悟(こみね・さとる)
大学卒業後、ボッシュ株式会社に勤務。52歳の時に独学で不動産の勉強を始め、宅地建物取引士資格取得後、都内に新築アパートを購入し、サラリーマン大家としてスタートする。現在は、不動産投資により定年退職後も生活に困らない経済的自由を実現。国内外不動産投資コンサルタントとして、若者から定年退職を間近に控えたシニアまでの層を対象に、不動産投資の魅力をわかりやすく伝える。

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