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サブリース契約のアパート・マンション経営って結局お得なの?メリットと注意点

サブリース契約に多いトラブルとは?

アパートやマンション経営の方法の一つとして、サブリースという言葉を聞いたことがあるでしょう。「○○年家賃保証、一括借上」などの宣伝広告も目にします。

なんとなくイメージはできるけれど、実際のところサブリースってどんなシステムなのか、理解できていない人も多いかもしれません。また近年、このサブリース会社との契約においてトラブルが起きるケースもあるようです。

そこで今回は、サブリース契約の仕組みやメリット、注意点などについて紹介していきます。

賃貸経営で困るのは「空室」になること

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アパートやマンションの賃貸経営で、もっとも困ることといえば、物件が「空室になること」でしょう。入居者がいなければ、当然、家賃収入は入ってきません。

1カ月、2カ月の短期間ではなく、長期間で入居者が決まらないという事態になると、ローンがある場合、返済に影響が出ることもあります。賃貸経営では、空室へのリスク対策は必ず考えておかなければならないテーマといえるでしょう。

サブリース契約の仕組みとは

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賃貸経営の最大のリスクである空室対策のために、家賃収入が保証されたシステムを導入している不動産管理会社があります。これが一般に「一括借上システム」や「サブリース」と言われているものです。

そもそも、一括借上システムとサブリースって別ものなの?という疑問があるかもしれませんが、別個のシステムを意味しているわけではありません。「一括借上システム」とは、不動産管理会社が大家さんから物件を一括して賃借し、運営・管理も一気に引き受けて賃貸住宅経営をする仕組みを言います。

そして「サブリース」はもともと、物件所有者(貸主)がその物件を転貸(又貸し)する業態のことでしたが、現在の不動産取引において多くの場合は「一括借上システム」を指しています。

サブリース契約を結ぶ相手が、不動産管理会社などのサブリース事業者(以下、管理会社)であれば、まず一括借上システムのことだと捉えていいでしょう。

サブリース契約の仕組みは、管理会社が物件を賃借して(借り上げて)、その物件を賃貸に出します。実際に空室があるか無いかにかかわらず、大家側には一定の家賃収入が管理会社から支払われることになるのがサブリース契約の特徴です。

「じゃあ、家賃10万円の賃貸物件を4つ所有していたら、毎月40万円の収入が見込めるの?」とイメージするかもしれませんが、そうではありません。

家賃の一部、おおよそ10~20%ほど差し引かれた残りの額が、保証料という形で管理会社から大家さんに支払われることになっています。

保証会社による家賃保証とサブリースの違い

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保証料という言葉から、サブリースは、保証会社が提供する「家賃保証」と混同されることがありますが、目的も仕組みも全く違うため同様のサービスとして比較することはできません。

保証会社による家賃保証とは、借主が家賃の支払いが遅れた場合に、借主に代わって保証会社が大家さんに家賃分を支払う保証システムです。家賃に対する保険のようなものとイメージすると分かりやすいかもしれません。サブリース契約とは区別しておきましょう。

サブリースのメリットは?

サブリース契約をすることで、大家さんにはどのようなメリットがあるでしょうか。

・一定の家賃収入が見込める

たとえ所有している賃貸物件に空室があっても、毎月一定の家賃収入が見込めることがもっとも大きなメリットです。空室の有無で家賃収入額が大きく変動することなく、ある程度は計画的に収入を見込めることがポイントです。

・管理を任せられる

賃貸物件で意外と面倒になってくる管理業務を、管理会社にすべて任せることができます。例えばクレームの対応や建物の定期的なメンテナンスなど、個人ではなかなか手が回らないことにも対応してくれます。

普段は会社員をしていて副業として賃貸オーナーをしているなど、時間を自由に使うことが難しいケースでは、管理業務を代行してもらえるとありがたいですよね。

・確定申告をまとめてくれる

大家業で家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要です。「会計や税金のことは全く分からず苦手」という人でも、収入から経費の処理まで面倒な会計管理は任せてしまえるため、安心感があります。

サブリースの保証額はずっと変わらないのか

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満額の家賃収入からいくらか差し引かれるとはいえ、毎月一定額の保証料があるのは心強いと感じるでしょう。しかし、新築当初の保証額がその先も同じ額面で続くわけではないことに注意が必要です。

保証料は数年ごとに見直されます。その理由は、賃貸物件がいつまでも新築当初の状態ではなくなっていくためです。一般的に、適正家賃は10年でおおよそ10%ほど下がるといわれています。

経年劣化で建物が古くなっていくことに加えて、近隣に新たな競合となる新築物件が出てくることもあります。このような背景から、徐々に家賃を下げないと入居がつかないとも考えられます。家賃を下げれば、それに比例して保証料も下がることになるのです。ここは事前にしっかり知っておきたいところです。

サブリースに必要なメンテナンス費とは

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サブリース契約をする際には、毎月一定額のメンテナンス費用が必要になることがあります。物件の入居者が退去するときや、入居している間の補修・修繕に必要な費用は大家側の負担となりますが、補修費用を請求されるたびに予期せぬ支出が発生するのは頭の痛いことです。

そのため、あらかじめメンナンス費用として一定額を管理会社に支払っておくことで、補修などが必要となった際は管理会社が費用を含めて対応してくれる仕組みとなっています。

このように決まった一定額を支払うケースのほか、補修・修繕が発生した際に会社から工事費を請求されることもあります。いずれにしても、継続的に入居者を確保していくためには、内装や設備、外壁などのメンテンナスは不可欠となってくるでしょう。サブリース契約の提供会社によっては、定期的なメンテナンスを必須条件としているケースもあります。

サブリースに多いトラブルは?

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満額の家賃収入ではないにしても、一定額の保証や管理を任せられるのであれば、メリットしかないのでは?と考える人もいるでしょう。しかし、サブリース契約でのトラブルは少なくありません。

・サブリースは簡単に解約できない

サブリース契約を結んでから、決められた期日前に申し入れをせず解約しようとした場合、高額な違約金を請求されることがあります。どのような契約条件となっているかはしっかりと確認する必要があります。

・管理会社から契約解除されることもある

一般的な賃貸契約の場合、契約を解除するときには貸主(大家やオーナー)より借主(入居者)のほうが保護されることが多いでしょう。同じように、サブリース契約は管理会社が大家さんから賃借しているわけですからため、借主である管理会社が保護されます。そのため、管理会社から突然契約解除を通知されるというケースもあり得るのです。

・サブリース会社が倒産した場合、直接の賃貸契約に

近年、サブリース契約に特化した賃貸管理会社(以下、サブリース会社)が増えていますが、このサブリース会社が倒産してしまうケースが現実的に起きています。当然ながら、一定額の保証料を受け取れるという計画は、サブリース会社の倒産後は見込めなくなります。

また、実際にその物件に居住している借主(入居者)との賃貸契約は、大家さんとの間で直接継続することになります。

・入居者の情報が分からない

賃貸管理をサブリース会社に任せるため、実際にどんな人が部屋を借りているのか大家側には分かりません。そのため、一般的に見てあまり好ましくない人物が入居していることもあり得ます。また、入居者なしの空室のまま、保証料だけを受け取っている状態になっている可能性もあります。

サブリースのトラブル回避方法は?

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サブリース契約で起こりがちなトラブルをできるだけ回避するための、もっとも重要なポイントは、契約内容を事前にしっかりと確認し把握しておくことです。

契約にはどのような条件がついているのか、解除条件はどうなっているのか、また、契約の期間や賃料なども明らかにしておく必要があります。数年先、数十年先のことも含めて、経年でどのように条件が変わっていくのかなどもポイントとなるでしょう。

建築物と管理をセットで請け負うスタイルの建築提携型サブリース契約は、後に大規模なメンテナンス費用がかかるケースもあるため、契約内容には十分注意しましょう。サブリース契約をする企業については、これまでの実績などを含めて事前によく調べておくことをおすすめします。

サブリースは得するの?損するの?

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結局のところサブリース契約での賃貸経営は、お得なのか損しやすいのか、どちらでしょうか?金銭的な部分だけを見ると、管理会社への支払いが発生するため、直接運用するのに比べると当然大家さんの利益は小さくなります。

しかし、金銭以外の部分で考えたとき、収入減に直結することから賃貸経営のリスクの筆頭に挙げられる「空室リスク」が、サブリース契約では回避できます。その点は大きな魅力といえるでしょう。

また、もう一つの見逃せないメリットは、物件の管理業務や確定申告、入居者とのやりとりなどをすべて任せることができる点です。特に、別に本業をもっている方にとって、さまざまな管理業務に振り回されるのは痛手になります。そのための支出と考えれば、必ずしも損になるとはいえません。

時間的な問題で、十分な物件管理ができない人にとっては、サブリースは手間がかからず都合の良いシステムといえます。得か損かの判断は、大家業を営む人自身の環境によるところが大きいでしょう。

サブリース契約は、単純に「家賃収入の保証があるから得をする」と考えて始めていいものではありません。場合によっては「こんなはずじゃ……」と後悔することにもなりかねないため、サブリースの仕組みやリスクをしっかりと理解したうえで検討していきたいですね。

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