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中古不動産の「見えにくいリスク」とは?購入前に知っておきたい注意点

ホームインスペクション(住宅診断)についても解説します

住宅を購入するときに、中古不動産を検討する人も多いのではないでしょうか。中古不動産は、新築よりも安い価格で購入できる可能性があり、立地条件や築年数、設備の充実度などの条件が合うなら、お得に感じることもあるでしょう。

しかし、中古不動産だからこそ、耐震性や設備に関する目利きは、しっかりと行わなければなりません。といっても、何をどのように見て判断すればよいか、見当がつかないことも多いでしょう。

そこで今回は、中古不動産のメリットや購入の際に注意すべきポイント、最近よく耳にするホームインスペクション(住宅診断)についてお伝えします。

中古不動産のメリット

中古不動産, ホームインスペクション (写真=fizkes/Shutterstock.com)

予算を考えると「中古不動産も検討してみようかな?」と考えることもあるでしょう。まずは、中古不動産を購入するとどのようなメリットがあるのかを見ていきます。

・価格が安い

間取りや立地条件が同じ新築物件と比較した場合、中古不動産のほうが安くなることが多いでしょう。これが、中古不動産の大きなメリットと言えます。例えば、新築では希望の条件を満たすと予算をオーバーするという場合でも、中古不動産ではほぼ同条件の物件を予算内で購入できる可能性があります。

・実物で検討できる

現状の実物を見て判断できることは、中古不動産を購入する際のメリットの一つです。新築の場合は、設計図面からイメージする部分が多く、モデルハウスで確認したとしても、完成後にギャップを感じることもあるかもしれません。中古不動産では、自分の目で細部まで確認できるので、こうしたリスクは回避できるでしょう。

・暮らし方のシミュレーションがしやすい

中古不動産は建物がすでにあるため、実際に暮らすうえでのシミュレーションをしやすいこともメリットでしょう。例えば、どのような景観か、車の出入りに不自由がないかなどを実際に確認できます。

マンションであれば、ほかにどのような人が入居しているか、日当たりや交通量は時間によってどう変わるかなど、自分が実際に住んだときのイメージもしやすくなります。

・自分好みにリフォームできる

リフォームに費用をあてることを前提に中古物件を購入し、自分好みのデザインや設備にできる点もメリットです。新築では思い切り変えられないこともありますが、古くなった内装や設備を交換する必要があるなら、ガラリと雰囲気や間取りを変えてみるものよいでしょう。

中古不動産の購入時に注意したいポイント

中古不動産, ホームインスペクション (写真=zimmytws/Shutterstock.com)

中古不動産を購入する際には、どのようなことに気を付ければよいでしょうか。確認していきましょう。

・資産価値を考える

中古不動産においても将来的に売りに出す可能性がゼロではないと考えると、購入時の価格のお得感だけでなく、未来の資産価値も視野に入れて選ぶほうが賢明でしょう。間取りや築年数のほか、駅が近い、人気の学区内にあるなどの立地条件は資産価値に影響します。加えて、地盤がしっかりしているエリアであることもポイントの一つとなります。

・設備の耐用年数

中古不動産の住宅設備は、ある程度使われていることが前提となりますが、同じ築年数でも前の持ち主の使い方などによって内装や設備の状態が違います。どのくらいの年数で交換が必要になりそうかは、事前に見極めておく必要があります。

・耐震性があるか

1981年6月以前の建物は旧耐震基準が適用されているので、中古不動産では建築された時期にも注意が必要です。1981年6月以降の新耐震基準で建築されている建物は、大規模な地震にも対応できる耐震性を持つといわれます。

大きな地震を体験している人が多くなっている近年、耐震に対しての重要度が増しています。特に高層の建物は、耐震性や災害対策に納得できるか、事前に確認しておきましょう。

・見えない部分に不具合がないか

中古不動産では、目には見えない部分に劣化や欠陥の可能性もあるため注意が必要です。例えば、「入居してすぐに雨漏りした」「住んでから水漏れに気づいた」「壁からシロアリが出てきた」など、内見だけでは発見できない不具合が見つかることもあります。入居後に不具合が発覚した場合、買い主・売り主のどちらが費用を負担するのかは、契約前に確認しておきたい部分です。

後述で詳しく紹介しますが、ホームインスペクション(住宅診断)を利用する方法で、現状を詳しく把握することが可能です。

・事故物件に該当していないか

中古不動産の場合、事故物件といって、物件内で事件性のある死亡があったり、火災事故があったりなどの可能性もあります。好条件なのに近隣の相場よりも著しく価格が安い場合は、その理由について確認したほうが安心です。

中古不動産で利用したいホームインスペクションとは

中古不動産, ホームインスペクション (写真=kitsune05/Shutterstock.com)

2018年4月から、中古不動産の売買の際にホームインスペクション(住宅診断)を行ったかどうかについての説明などが義務化されました。最近よく耳にするホームインスペクションとはどのようなものなのか、説明します。

・ホームインスペクションとは

ホームインスペクション(住宅診断)とは、ホームインスペクター(住宅診断士)が住宅の劣化状況や欠陥があるかどうか、改修の必要性とその時期、その際に必要となる費用などを診断してアドバイスを行うものです。

ホームインスペクターが専門家として、第三者の立場から診断することで、買い主・売り主ともに住宅の現状を理解したうえで不動産の取引を行うことができます。

買い主も売り主も個人の場合、建物の劣化状況を自分で判断することはとても難しく、後々のトラブルにもつながりかねません。そのため、ホームインスペクションを利用することで、双方が安心して取引できることが期待されています。

・ホームインスペクションで診断するもの

実際に診断するものはどのような部分になるか、一戸建て住宅の場合で見ていきます。

・外周りの状態
基礎・外壁・屋根・軒裏・雨どい・外部金物・バルコニーなどのひび、欠損、水しみ跡、鉄筋の露出、変退色、さびなど

・室内の状態
床・天井・階段・サッシ・ドア・シャッター・雨戸などの割れ、はがれ、欠損、めくれ、腐食、床鳴り、かび、動作不良など

・床下の状態
土台および床組・基礎および床下面・束の割れ、腐朽、虫食い、さび、欠損、木くずの堆積、ゆるみ、浮きなど

・小屋裏・天井裏の状態
梁(はり)・桁・小屋組および野地板・各階間の天井裏・下屋小屋裏の割れ、腐朽、虫食い、湿り気、金物の著しい不足、ゆるみなど

・設備の状態
給水設備・給湯設備・排水設備・換気設備の水の著しい変色、漏水、劣化、排水不良、つまり、著しい堆積物など

・ホームインスペクションの費用

ホームインスペクションの費用は、診断を行う会社によっても異なりますが、おおよその目安は、5~6万円前後となるようです。別途、特別な機材を要する診断の場合は、10万円以上かかることもあります。

確認すべき箇所が多岐にわたるため、費用もそれなりに必要になります。しかし、先述したとおり、物件の詳細状況は個人で判断するのはとても難しいものです。購入後のトラブルを回避するためにも、ホームインスペクションを利用したほうがよいと言えるでしょう。

ホームインスペクションの注意点

中古不動産, ホームインスペクション (写真=Stokkete/Shutterstock.com)

建物の状態を正しく診断してくれるホームインスペクションですが、診断士の能力や信頼性も気になるところですよね。

信頼できるホームインスペクターに依頼したい場合は、現場経験が十分にあり、工事の工程や管理などにも熟練している診断士を選ぶことが理想的と言えます。ホームインスペクターは中立的な立場で正確に診断することが前提ですが、経験値が影響する可能性も否定できないでしょう。

依頼先は不動産会社から紹介された会社にする場合と、自分で探す場合があります。その際は信頼できるか、実績はあるかなども確認しておくとよいでしょう。

中古不動産は「見えにくいリスク」を抑えることが大切

中古不動産, ホームインスペクション (写真=silverkblackstock/Shutterstock.com)

中古不動産は、好条件の物件を新築よりも安く購入できる可能性があり、メリットも多く感じられます。実物を確かめられるという点では、新築よりも確実性があります。とはいえ、中古不動産だからこそ、見えない不具合が隠れていること、劣化の判断を誤る場合があることに注意が必要です。

売り主のほうも、建物の状態のすべてを把握していることは少ないため、予想していなかった不具合がある可能性もあります。その点、お互いが安心して取引を行う手段の一つとして、ホームインスペクションを利用するという選択は有効です。中古不動産で失敗したくないという方は、検討してみてはいかがでしょうか。

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