(写真=Mike Mareen/Shutterstock.com)

資産価値が期待できる土地って?宅地選びのポイントを解説

良い土地の要件を知っておこう

「将来的には憧れの一戸建てに住んでみたい」。そんな希望を抱いている人も多いことでしょう。

一戸建てなら土地が必要になりますが、交通や買い物の面で便利な立地となると、土地の価格も高くなってきます。車が必須となったとしても、やっぱり郊外が現実的……?など、土地選びで悩むことがあるかもしれません。

もちろん価格は気になりますが、土地は一生の財産となるもの。選ぶ際には慎重に検討したいところです。

そこで今回は、将来的にも資産価値が期待できる住宅用の土地とはどんな土地なのか、立地や形、道路状況などについて紹介します。

もしも気に入った土地が農地だったら?といったケースなど、宅地以外に指定されていた場合はどうすればよいのかもお伝えします。これからの土地選びの参考にしてみてください。

資産価値が期待できるのは「みんなが住みたい街」の土地

土地, 資産価値 (写真=PIXTA)

「ここなら誰もが住みたいと思うよね」という、みんなが「いいね」と考えている場所は、よほど状況が大幅に変わらない限り、人気度は安定しているといえるでしょう。

リクルート住まいカンパニーが調査した「SUUMO住みたい街ランキング2018 関東版」では、上位5位が次のような結果となっていました。

各都県の居住者が選んだ「住みたい街」
【東京都民】
1位 吉祥寺
2位 恵比寿
3位 池袋
4位 目黒
5位 品川

【神奈川県民】
1位 横浜
2位 武蔵小杉
3位 海老名
4位 川崎
5位 鎌倉

【埼玉県民】
1位 大宮
2位 浦和
3位 さいたま新都心
4位 川越
5位 赤羽

【千葉県民】
1位 船橋
2位 津田沼
3位 柏
4位 千葉
5位 流山おおたかの森

上記の結果は宅地としての人気ランキングではありませんが、交通の便や近隣の環境などが影響し「住みたい街」上位に登場しているため、宅地として検討したい街の参考になるでしょう。

ここで紹介したのは都市部ですが、他の地域でも同様の傾向が見られます。例えば、歩道に街路樹や花などが植えられており、きれいに整備された清潔感のある地域、商業施設の多い地域などは、住みたい街に選ばれることが多いようです。

・利便性の良い場所は資産価値が安定しやすい

JRや地下鉄の駅、バス停が近いなど、公共交通機関の便が良いことや、スーパーや薬局、コンビニが近く、日常的な買い物に便利な土地は、とても人気が高くなっています。このように生活するうえでの利便性が高いと、ある程度長い期間で資産価値が安定すると考えられます。

駅やバス停が近いということは、毎日の通勤や通学が非常に楽になりますし、どこかに外出する際にも、気軽に行けることは大きなメリットです。食品や日用品などの買い物は、頻度が高くなりますので、スーパーなどが近くにあると移動時間も短縮されてムダがありません。

病院や学校に近いことや、その場所へ移動しやすいこともポイントです。例えば、病院がすぐ近くではなくとも、公共交通機関でアクセスしやすければ、利便性の良い場所と言えるでしょう。車で移動するなら、あまり複雑な経路を必要としないことや、混雑せずに移動できることが理想です。

・環境がよい場所は人気上昇傾向

最近は、街の自然環境も重要なポイントとなっています。例えば、近くに大きな公園や川があり、自然を身近に感じられる場所は注目されています。休日に遠出しなくても、近場の公園で子供を遊ばせられたり、気軽にリフレッシュできたりすることから人気があるようです。

また、住宅が並んでいてもとても静かで緑があり、道路もきれいに区画されている、「閑静な住宅街」と言われるようなエリアも注目を集めています。環境面を重視する人が住んでいるため町づくりの意識が高く、さらに住みやすい町になっていくことも想定できます。

このようなエリアはステータスがつきやすいぶん、土地の価値も安定しやすい傾向にあると見ることができます。

良い土地の要件とは?

土地, 資産価値 (写真=Kristo Robert/Shutterstock.com)

それでは、土地単体でみた場合の「良い土地の要件」を紹介していきましょう。

・土地の形がよい

土地の売買では、土地そのものの形状で価値が変わります。土地の形や傾斜の状態などを「地形(じがた)」と言います。「地形が良い」土地は、土地自体のカタチが正方形や長方形に近く、傾斜があまりなく、平坦で整っていることが多いでしょう。

このような土地は、建物の形に悩まずに建てることができ、駐車場のスペースとして区切りやすいなど、敷地の利用プランを立てやすいメリットがあります。

一方、三角形や台形など変則的な地形をしている土地の場合、その中に四角形の建物を建てると、端にムダなスペースが生まれてしまいます。駐車場を確保するにも難しい場合が多いため、敷地をどう無駄なく利用するか、頭を悩ませることになる可能性がありますね。土地の価値としては、地形の良さが評価されやすい傾向があるのです。

・土地と道路の方角、位置関係がよい

地形の良さに加えて、道路との位置関係や方角もポイントとなります。

・土地と道路の位置
土地の幅いっぱいに道路が面しているのが、一番望ましい形です。普通はそうじゃないの?と思われるかもしれませんが、例えば、旗竿地(はたざおち)と呼ばれる形状の土地は、土地の一部しか道路に面していません。

一般的に、道幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を建てることができません。中古住宅の場合、敷地の接道部分が2m未満だったとしたら、建て替えはできないことになります。

都市部の坪単価が高い人気エリアでは、旗竿地でも売買の取引は多いのですが、その他の地域であれば、土地の幅全部が道路に接道している方が、よい土地といわれることになるでしょう。

・土地と道路の方角
土地のどの方角に道路があるかも土地の価格に影響しまます。開発された分譲地を一斉に売り出したとき、最初に予約が入りやすいのは「東南角地」と「南面」といわれます。この場所の土地は、「北面」よりもいくらか価格が高く設定されていることが多いですね。

「東南角地」とは、土地の東側と南側の両方に道路が接しているものです。南側に道路があると日当たりが期待でき、東南角地は、朝日が入るうえに1日のうち明るい時間帯が多くなるというメリットがあります。北面道路の土地と比べると、一般的に好まれることが多いでしょう。

・土地の地盤に問題がない

土地の地盤に問題がないことは、かならずチェックするべき要件です。たとえ利便性にすぐれ、地形や道路の方角が良かったとしても、地盤が悪ければまったく意味がないことになっていまいます。

地盤は現況だけで判断できるとは限りません。例えば、昔は沼や池だった場所を埋め立てているケースもあります。また、小高い丘にあるから埋め立てではないと判断することも危険です。小高い丘でも高い場所と低い場所が混在していて、低い場所には盛り土をしている可能性もあるからです。

ネットで手軽に地盤を確認できるサービスもありますので、参考までに調べてみてもよいでしょう。ただし、詳細なデータはしっかり調査しなければ分からないことを念頭に置いて利用しましょう。

農地・雑種地は宅地にできるの?

土地, 資産価値 (写真=Rusla Ruseyn/Shutterstock.com)

もしも、気に入った土地が「雑種地」といわれる宅地以外の種類であった場合、住宅は建てられないのでしょうか。また、家族が所有する農地に住宅は建てられるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

土地には「地目(ちもく)」という登記上の土地の用途が登録されています。地目は、宅地、畑、田、山林、牧場、雑種地など23種類に分類されています。

・農地は許可をもらえば建築できる

農地は「耕作の用に供されている土地」で、田や畑などが該当します。基本的には、農地のままであれば住宅を建てることはできません。農地は農業をするための土地であるため、用途を勝手に変更できない仕組みなのです。また、勝手に売ることもできません。

もしも、農地を宅地として使いたいなら、「農地転用」の手続きをして許可をもらう必要があります。農地がどのような地域にあるかで手続きに違いがありますので、事前にしっかりと確認が必要です。

・雑種地は市街化区域なら建築できる

雑種地とは、畑、田、宅地などのいずれにも該当しない土地を指します。登記上で雑種地となっていても、現状は手入れがされていないただの空き地になっているケースは多くあります。

雑種地の場合、土地が市街化区域にあれば、農地と違い許可をもらう必要はありません。建物の登記をするときに、土地の地目変更をすればよいことになります。

その土地の将来にも目を向けて選ぼう

土地, 資産価値 (写真=Brian A Jackson/Shutterstock.com)

良い土地の見分け方は、利便性や環境が良いことはもちろんですが、土地単体でも見ていく必要があります。土地の形状、道路との位置関係、地盤がどうかも重要なポイントです。

いざ土地を選ぶとなると、価格にばかり目が向きがちですが、その土地の将来性にも注目して検討していきたいですね。

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