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マンションを買うなら新築と中古どっちがいいの?見るべきはココ

将来的な資産価値もチェックしよう

「そろそろマンションを買おうかな……」と思ったときに、まず考えるのは「新築と中古ではどっちがいいの?」ということではないでしょうか。

できればキレイな新築物件に住みたくても、条件がよければ当然価格も上がる……となると、新築オンリーでは検討できないのが現実でしょう。

そこで今回は、マンションを買うなら新築物件と中古物件のどちらがおすすめか。価格・条件・資産価値などから、マンションを選ぶときに見るべきポイントをお伝えします。

物件価格で選ぶ

マンション, 新築, 中古 (写真=PR Image Factory/Shutterstock.com)

マンション購入を検討しようと物件を見た際、新築にするか中古にするかで悩む最初の条件は、物件の価格ではないでしょうか。単純に同一エリア内で同じような条件の物件を比較すれば、中古のほうが安くなっているのは当然ですね。

新築・中古で分けずに物件の条件などをよく吟味し、価格にも納得できるのであれば、最終的に中古物件を選ぶという選択も十分アリといえます。

立地条件で選ぶ

マンション, 新築, 中古 (写真=PIXTA)

マンションを選ぶ際、立地条件は必須の要素です。 駅チカが一番、 JRと地下鉄の両方にアクセスできるところがいいなど、利便性はとても重要なポイントですよね。

このほかにも、人によっては、日常的に利用する機会が多いスーパーやドラッグストアが近くにあることや、公園や路地の緑など自然を感じられるスポットの存在、帰宅路が明るく治安が良いことなども外せない条件となるかもしれません。

高階層を希望するなら眺望の良さもポイントとなるでしょう。できるだけ良い物件を選びたいと考えれば、立地条件だけでもキリがないほど出てくるかもしれませんね。

とはいえ、中古物件は新築物件と比べて、自由に選べる範囲が限られます。例えば、希望の立地条件を満たす場所にマンションが建っているとしても、そのマンションに売り出し中の中古物件があるとは限りません。立地条件を優先したいならば、新築物件のほうが選択肢は多そうです。

リフォームの必要性で選ぶ

マンション, 新築, 中古 [(写真=Robert Kneschke/Shutterstock.com)(https://)

一般的に、リフォームの必要がない新築物件と違い、中古物件は、入居時または数年後にリフォームの必要があるケースは少なくありません。

ただし、これを「中古物件はリフォームしないと入居できない」と捉えるのではなく、「自分好みにリノベーションする」と前向きに考えることもできます。

リフォームするには費用が必要となりますから、マンションの物件価格に加えてリフォーム費用についても検討し、総合的に判断する必要があるでしょう。結果的に新築物件よりも高くなることも考えられるため、慎重に検討したいですね。

設備グレードで選ぶ

マンション, 新築, 中古 (写真=PlusONE/Shutterstock.com)

物件を設備グレードで選ぶ場合、基準は個人の価値観によります。単純に設備が古いか新しいかで比較するのであれば、当然新築に軍配が上がることになりますが、その設備は本当に必要か、冷静に判断しなければなりません。

例えば、多くの新築マンションで人気のディスポーザーや浴室暖房乾燥機が装備されていれば、設備環境としては満足度が高くなりますが、当然価格にも反映されます。

そのほか、豪華なエントランスロビーや外部の人が宿泊できるゲストルームなども、物件価格に上乗せされる要素でしょう。設備グレードだけで判断するのは得策とはいえません。

資産価値で選ぶ

マンション, 新築, 中古 (写真=gerasimov_foto_174/Shutterstock.com)

次に、新築物件と中古物件を「資産価値」で見た場合にどのように判断されるかを考えてみましょう。

・物件の立地

マンションの資産価値に大きく影響するのは「立地」です。

多方面へアクセス可能な交通の利便性、最寄り駅からの距離が近い、生活圏内に利用しやすい商業施設や病院、金融機関があるなどは、資産価値が落ちにくいとされるポイントとなるでしょう。

・物件の間取りや設備

物件の間取りや設備の充実度は、細かくチェックする部分です。たとえば、1LDKの間取りのマンションで、バスルームとトイレ、洗面所が同じ1部屋にまとまっている場合と、別々になっている場合では、後者の方がゆとりがあり、使い勝手がよいと判断される傾向があります。

また、床暖房が設備されていたり、フィットネスルームや見晴らしのよいラウンジがあるなど、居住空間や共有スペースに希少性のある設備があることも資産価値としてのポイントとなるでしょう。

・物件の管理状態

物件の管理状態は、資産価値を維持するための重要な要素です。管理組合の活動は面倒そう……と敬遠されがちですが、築年数を重ねるほど、建物の維持管理の差は大きくなります。物件の外回りは常に美しく保たれているか、共有スペースは清潔にされているかなど、着目したい部分ですね。

このように、物件の資産価値は新築か中古かだけで決まるものではありません。資産価値が高いと判断される物件は、そのぶん価格も高くなりやすいものですが、将来性を考慮したうえで検討しましょう。

中古マンションで注意すること

マンション, 新築, 中古 (写真=Dedii/Shutterstock.com)

購入物件として中古マンションを考えているのなら、いくつか注意しなければならないポイントがあります。

・事故物件

事故物件とは、いわゆる「訳あり物件」のことです。具体的には、事件性のある事柄による死亡者や火災があった物件、またそれに準じる事件があった物件などです。このような物件は「隠れた欠点や欠陥」があるとして、売り主や貸し主は告知義務があるとされています。

ですから、もしも物件が訳ありだった場合は事前に情報を得られるはずなのですが、法律として告知義務の明確な規定がないため、事故後はいつまでの期間、告知をしなければならないかなど、曖昧になっていることがあります。

今はネットで検索するなどして自分で情報を得ることもできます。また、新築当初と物件名が変わった場合などは注意したほうがよいでしょう。

・耐震基準

マンションなど一定の高さのある建物は、耐震対策が重要視されます。特に、近年は大規模な地震が起こっていることもあり、以前よりも地震に対する備えは物件を選ぶうえでのポイントになっています。

基本的には、「建築基準法」で定められた耐震基準をクリアしているかが、設計図の段階でチェックされます。耐震基準を満たしてはじめて着工が可能になるのです。

ここで問題となるのは、「耐震基準をクリアしているなら安心!」とは言えないこと。実は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、現在とは基準が異なる「旧耐震基準」で建てられています。この旧耐震基準は大規模地震を想定したものではないため、東日本大震災レベルの地震(震度6強~震度7)が起きた場合、倒壊の危険性があるとされています。

中古物件を検討する際には、建築年月も必ずチェックしましょう。

・条件付き物件

「定期借地権」付きマンションや、「再建築不可」の指定を受けているマンションである場合、将来的な不安が付いて回ります。

例えば、定期借地権付きマンションは一定期間(一般的に50年)に限って土地を借り、建物のみ所有するということになりますが、一定期間(50年)後にはマンションを解体し、更地に戻した土地を地主に返さなければならないケースもあります。

再建築不可物件とは、現行の法律では建築できない場所に建てられているなどの理由で、建て替えができない物件を言います。同条件での建築は現在の建築基準法に触れるため、再建できても面積を縮小しなければならないなど、問題は大きいでしょう。

このような物件を検討候補に入れる場合には、将来的な措置について、不動産業者などからしっかり説明を受けておきましょう。中古物件は、疑問や不安な点はどんな小さなことでも、納得できるまで確認しておくことが重要です。

将来も踏まえて納得できる選択を

マンション, 新築, 中古 (写真=Photographee.eu/Shutterstock.com)

マンション選びは、立地条件や設備内容、暮らし方などいろいろな視点から比較して、物件価格も含めて総合的な判断が必要です。将来的な資産価値としての評価も大きなポイントです。新築がよいか、中古がよいかは、しっかりと吟味して納得できる選択ができるようにしたいですね。

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