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マンション購入前に知っておくべき!物件以外にかかる初期費用と税金

購入費以外の「お金」について知っていますか?

「キャリアも収入もそれなりに悪くない」「収入も安定してきた」

この際、思い切って賃貸をやめてマンション購入をしてみようかと考えることはありませんか? しかし、いざ不動産の購入を検討してみても、なんだかいろいろなお金がかかりそう……。

そこで今回は、マンション購入に必要な初期費用や税金、確定申告などについて具体的に確認してみましょう。

マンション購入に必要な初期費用とは

マンション, 初期費用, 税金, 諸経費 (写真=wutzkohphoto/Shutterstock.com)

マンションを購入するときには、物件の販売価格以外にも必要となる「初期費用」があるのが一般的です。そのため、もし仮にマンションの購入予算が3000万円だとすると、3000万円のマンション物件を探していては結果的に予算オーバーとなってしまいます。予想外の出費に悩むことのないよう、購入時に必要な初期費用について知っておきましょう。

・手付金

マンションを契約するときには、一般的に「手付金」がかかります。手付金は最終的にはマンション購入代金の一部に充当されるために「頭金」という意味合いでも取り扱われます。物件の購入代金の一部について前払いするという感覚です。おおよそ物件価格の20%程度とも言われていますが、5~10%程度での取引も多いでしょう。売主側との交渉もある程度可能です。

手付金が5~10%の場合、例えば3000万円の物件価格であれば、150万円~300万円ほどの手付金が必要ということになります。また、手付金や頭金は自己資金(現金)で支払うというのが一般的です。

・契約印紙代

マンションの売買契約書には印紙代が必要になり、税務上で取引金額に応じた印紙の額が以下のように決められています。

<不動産売買契約における取引金額と印紙代>
・500万円超 1000万円以下…5000円
・1000万円超 5000万円以下…1万円
・5000万円超 1億円以下…3万円

意外と高額になりますね。(2018年4月現在)

・管理費・修繕費積立金

物件の条件にもよりますが、約2カ月分の管理費・修繕積立金の前払いが必要になる場合があります。管理費には、エレベーターや階段、ゴミ捨て場など、住人が共有で使用する部分のメンテナンス費などの経費が含まれます。

また、修繕積立金は住人が共有している部分、例えば、建物の屋根や外壁などを修繕するための費用を指します。入居後は毎月の維持管理費として必要となるものですが、購入時の最初だけ前払いとする会社は多いようです。費用としては、それぞれ2万円前後とされています。

・修繕費積立基金

将来的に大規模な修繕費用が発生したときに備える積立金です。自然災害によって発生した修繕など、毎月の修繕積立金では賄いきれないようなケースを想定したもので、購入の際に一時金として支払います。

この積立基金の額には幅があり、20万円程度から高額なところでは100万円を超す場合もあります。ある程度まとまった金額になるため、初期費用としては覚えておきたいですね。

・登記費用

不動産を購入したら、所有者の登記をしなければなりません。これは土地でも住宅でもマンションでも同じで、「表題登記」「保存登記」「抵当権設定登記」などの種類があります。

  • 「表題登記」…購入した不動産の所在地・構造・床面積など建物の物理的な状況について記すものであり、建物を新築した時やまだ登記されていない建物を購入した時にのみ必要
  • 「保存登記」…不動産の所有者などを記すもの
  • 「抵当権設定登記」…金融機関の抵当権について記すもの。住宅ローンなどを利用した際に必要

費用としては、表題登記、保存登記で20万円弱、抵当権設定登記で10万円弱と想定しておけばよいでしょう。

・住宅ローンの印紙、保証料、事務手数料

マンションを住宅ローンで購入する場合には、建物自体の費用に加えて、収入印紙代・保証料・事務手数料などが必要になります。印紙は住宅ローン契約となる「金銭消費貸借契約書」に貼るもので、借入金額によって額面が変わります。

<住宅ローン利用時の売買金額と印紙代>
・500万円超 1000万円以下…印紙代は1万円
・1000万円超 5000万円以下…2万円
・5000万円超 1億円以下…6万円

保証料は、住宅ローンを契約する際に保証会社に支払う手数料で、借入の額や借入期間などにより計算されます。金融機関によっては金額が異なる場合もありますが、3000万円の住宅ローンを30年の返済期間とした場合、一般的には60万円程度が必要となるでしょう(一括前払い型)。

事務手数料(事務取扱手数料)とは、保証会社との事務的な取扱費用のことで、金融機関に支払います。一般的には3万2400円で、300万円超の諸費用ローンの場合は5万4000円となっています(メガバンクの場合)。

事務手数料は、一定の決まった金額を支払う定額の場合と、一定の割合の金額を支払う定率の場合があります。取り扱いの金融機関によって、どちらを選択しているかが違っていること、また定額と定率では、手数料の金額にもかなり幅があります。

定率の方が費用はかかるといわれていますが、定額で費用を抑えたとしても、その分金利が高くなるというようなこともありますので、しっかりと確認をしてから検討したいですね。

・固定資産税

固定資産税は、本来毎年1月1日現在の不動産所有者に対して課税されますが、1月1日以降にマンションを購入した場合、購入期日以降の所有した日数分を日割り計算で負担することになります。

例えば、仮に1年間分の固定資産税が15万円とします。3月1日からマンションを所有するならば、固定資産税15万円のうち3月1日以降分を負担することになります。

・火災保険料

賃貸・購入にかかわらず、火災保険は加入必須です。上下、左右に別の世帯が居住しているわけですから、将来的に迷惑をかける事態が発生する可能性は否定できません。個人賠償責任保険なども検討しておきたいですね。

ここまでさまざまな費用を挙げてきましたが、これらを合計すると、マンション購入で必要な初期費用はおおよそ300万円~500万円と想定されるでしょう。物件によって手付金や修繕積立基金がどの程度必要なのかで金額も大きく左右されます。自己資金としての目安として考えておきましょう。

マンション購入後の維持管理費とは

マンション, 初期費用, 税金, 諸経費 (写真=Andy P/Shutterstock.com)

晴れてマンションを購入できたとします。しかし、購入後にも費用は発生します。特に、毎月の維持管理費は無視できない存在でしょう。

「維持管理費ってどんなもので、どれくらいかかるの?」と不安になる人もいるのでは?

それでは、ここから確認していきましょう。

・管理費、修繕積立金

初期費用でも出てきましたが、購入時は数カ月分が前払いで必要でした。その後は、毎月発生する費用として必要になります。金額は両者を合わせて2万円前後となることが多いようです。毎月支払う住宅ローンとは別に必要となる費用ですから、住宅ローンの返済額だけを見た資金計画とならないようにしましょう。

・駐車場代

もし車を所有しているなら、駐車場代も必要になってきます。通常、分譲マンションの駐車場は住人すべての車を駐車できる数は確保していないことが多いため、マンション敷地以外の月極駐車場を利用せざるを得ない場合もあります。1カ月の月極駐車代は、立地条件や屋根付きなどの施設条件にもよりますが、地域によっては2万円以上になることもありますので、物件の近隣相場を調べておくとよいですね。

マンションを所有すると必要になる税金とは?

マンション, 初期費用, 税金, 諸経費 (写真=Africa Studio/Shutterstock.com)

・固定資産税、都市計画税

マンションを含めた不動産を所有すると「固定資産税」「都市計画税」が毎年かかります。その年の1月1日時点における所有者に対して課税され、所有している限り毎年必要になる経費と覚悟しておきましょう。また、不動産を所有したときにのみ課税される「不動産取得税」もあります。

【固定資産税の通常計算式】
固定資産税評価額×税率1.4%(標準税率)
※税率は市区町村によって異なる場合があります。

【軽減措置】(2020年3月31日までに新築された場合の特例)
・床面積が120平方メートルまでの部分について、新築後5年間にわたり固定資産税が1/2に軽減
・適用対象=3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅(マンション)
※上記以外の一般の住宅は新築後3年間の適用となります。

【都市計画税の通常計算式】
固定資産税評価額×税率0.3%(制限税率)
※建物に対して都市計画税の軽減措置はありません。

新築後の年数に制限がありますが、マンション購入初期はなにかと費用がかさみやすいため、数年間の軽減はとてもありがたい制度ですね。

・不動産取得税

「不動産取得税」は、マンション、住宅、土地など不動産を所得した際に最初だけ課税されるものです。2018年3月31日までに取得されたものについては軽減措置もありますが、この期間以降については、どのように取り扱われるか国税庁などの最新の情報に注意しておきたいところです。2018年3月時点では、不動産の価格×税率3%とされています。

取得税は不動産を所得したときに1度だけかかる税金ですが、課税時期は購入したマンションの登記から数カ月以上先となることから、うっかり忘れてしまいがち。税金の納付書が届いてから青い顔に……なんてことにならないよう、金額を把握したうえでしっかり覚えておきましょう。

マンションを取得したら確定申告を忘れずに!

マンション, 初期費用, 税金, 諸経費 (写真=g-stockstudio/Shutterstock.com)

マンションなど不動産を住宅ローンで購入したら、確定申告をしましょう。「住宅ローン控除制度」という、一定の要件に該当すれば居住年から10年間または15年間において所得税の税額控除が受けられ、年度内に納めた税金が還付される可能性大です。

この住宅ローン控除を適用するには、以下の要件を満たす必要がありますので、ポイントを絞って見ていきましょう。

・不動産の取得から6カ月以内に居住し、控除適用年の各12月31日まで引き続き住んでいること
・特例控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であること
・取得した住宅の床面積が50平方メートル以上で、その1/2以上が自己の住居専用であること
・10年以上の返済となる住宅ローンがあること
など

上記の要件からも分かるように、10年以上の住宅ローン契約を結び、合計所得額が3000万円以下であれば該当する可能性が高いといえます。控除額も大きい制度ですので、ぜひ利用しておきたいですね。

初期費用もチェックして無理のない計画を

マンション, 初期費用, 税金, 諸経費 (写真=T.TATSU/Shutterstock.com)

マンションの購入と賃貸で大きく違う点は、住宅ローンの負担、そして、固定資産税をはじめとする税金負担ではないでしょうか。そのため、無理な返済計画をしてしまうと後々に家計が苦しくなり、不動産という資産を持ちながらも全く安定感のない暮らしになってします。

また、初期費用においても、物件価格と別に必要となる費用は手付金を除き、次のようになります。

  • 契約印紙代…1~3万円
  • 管理費・修繕費積立金…4~7万円
  • 修繕費積立基金…20~100万円
  • 登記費用…20~30万円
  • 住宅ローンの契約印紙代・保証料・事務手数料…80~100万円

これらを合わせると、おおよそ150~250万円程度を想定しなければなりません。

少し先のライフスタイルや収支のバランスなどもしっかりと検討しながら、計画していきましょう。

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