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実家が空き家になるとどんな負担があるの?知っておくべき上手な活用法

固定資産税や相続についての疑問も解説!

「実家問題」や「空き家」という特集ページを目にすることも多くなりましたね。確かに、ふと気がつけば、実家の両親もそれなりの年齢になっていて、「もし実家が空き家になったらどうなるの?」と不安に感じることもあるのではないでしょうか。

そこで今回は、実家が空き家になったときに考えられる問題点や、将来的な活用方法などについて紹介します。

実家が空き家になったときの問題点

実家, 空き家, 活用 (写真=Unuchko Veronika/Shutterstock.com)

「もし実家が空き家になってしまったら……?」

今すぐの心配事ではなくとも、なんとなく近い将来に現実になるかもしれないと感じたことはありませんか?

社会人となってからも子どもたちが変わらず実家で暮らしている、あるいは、社会人になってから実家に戻ってくる。そんなケースはごく稀でしょう。そうなると、実家に誰も住む人がいなくなった後は、確実に「空き家」になってしまいます。

しかし、空き家になったからといっても、すぐにはどうにもできないのが現実ですよね。「とりあえずは現状維持」という選択をしつつ、今後のあり方を考える場合、「現状維持」をするにも次のような問題点が出てきます。

・固定資産税がかかる

たとえ空き家になったとしても、土地や建物に対しては「固定資産税」がかかります。将来的には処分を考えていても、所有している限り必要となる費用です。新たに予定すべき費用としては、決して少ないものではありません。

戸建ての固定資産税に関しては、「建物がある」「建物を解体して、さら地にする」「特定空き家に指定される」のうち、どのケースになるかで税額が大幅に変わるため、注意しなければなりません。この固定資産税の税額については、後で詳しく解説していきます。

・維持管理費がかかる

帰省時にも、ある程度は実家で過ごせるようにしておくためには、「維持管理費」が必要になることもあります。誰も住んでいない家は管理が行き届かず、荒れた印象になってしまうことは避けられませんが、空き家であっても帰省する場所として維持しておきたい場合もあるでしょう。

例えば、庭の植木の手入れや雑草対策、建物の老朽化を緩和するために定期的に窓を開けて通風をしてもらうなど、数万円程度の管理費は想定しておかなければなりません。

・老朽化の心配がある

もともとかなりの築年数が経っている場合、空き家となることでさらなる老朽化の心配が出てきます。

老朽化が進むとどのような危険があるかというと、屋根からの雨漏りで内部が腐食していき、屋根や建物の倒壊につながる危険性や、塀が老朽化し地震で倒れるなど建物自体の危険性、さらに、通行人や近隣住民に迷惑がかからないかということも心配になります。

・防犯上の心配がある

空き家であることで防犯上の心配も考えられます。例えば、無断で空き家を利用する人が現れたり、ゴミを勝手に捨てられたり、不審火が起こる危険性もあり得ます。

実家が、今自分が住んでいる地域からずっと遠くにある場合、留守中の家の様子を確かめることさえ困難でしょう。

・解体費用がかかる

建物の老朽化の危険を避けるために、思い切って住宅を解体するとした場合、もちろん解体の費用がかかってきます。

大きさにもよりますが、住宅の解体費はおよそ100万円前後は必要となるでしょう。ただし、さら地にすることで固定資産税の負担が増えるケースもあるため、安易に解体工事を進めるのは避けたいところです。

さら地にすると固定資産税が増える?

実家, 空き家, 活用 (写真=Artazum/Shutterstock.com)

空き家を維持するにも「固定資産税」がかかります。この固定資産税は、その土地の実際の評価額から決められるのではなく、「課税標準額」という独自の評価額を用いた計算式で算出されます。

固定資産税=課税標準額×1.4%(税率、全国一律)

ポイントは、どのような状態で維持するかによって税額が変わること。しっかりと理解していないと、知らないうちに税額負担が増えてしまうこともあるのです。

それでは、詳しく見ていきましょう。

1.小規模住宅用地の場合

固定資産税には「住宅用地の特例」という制度があり、住宅用として使われている敷地のうち200平方メートルまでは土地の固定資産税が減額されます。

課税標準の1/6までに減額されるため、住宅がある人にとって、かなりの優遇制度と言えますね。都市計画税がかかる場合は、この税額も課税標準の1/3に減額されます。しかし、これらの特例は「住宅等が存在していること」が必要である点が最大のポイントです。

2.一般用地の場合

「住宅用地の特例」制度で、住宅用として使われている敷地のうち、200平方メートルを超えた部分にかかる土地の固定資産税を減額するというものです。

課税標準の1/3に減額されます。都市計画税もかかる場合は、この税額も課税標準の2/3に減額されます。

1の小規模住宅用地で対象にならない残りの敷地について、こちらの特例が適用されるという仕組みですね。しかし、この特例も「住宅等が存在していること」が必要である点がポイントです。

3.さら地の場合

敷地に建物が存在しない土地、いわゆる「さら地」には「住宅用地の特例」が適用されません。これは言うまでもなく「住宅等」が存在していないためです。

そのため、さら地の固定資産税額は「課税標準額×1.4%」となり、都市計画税もかかる場合は「課税標準額×0.3%」が税額となります。これだけで考えると、「住宅用地の特例」がある場合と比べて大幅な増額になりそうです。

4.特定空き家に指定された場合

「特定空き家」に指定された場合は、たとえ敷地に「住宅等」が存在していても、固定資産税の減額対象とならないことがあります。

どのような状態の建物が「特定空き家」の対象になるかというと、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態」「著しく衛生上有害となる恐れのある状態」などで、これに該当すると「特定空き家」となります。

「特定空き家」に指定され、改善指導を受けても放置した場合には、最終的に固定資産税の「住宅用地の特例」制度を受けられなくなります。そうなると、固定資産税は6倍にもなってしまう可能性もあるため、「特定空き家」に指定されるのは避けたいものですね。

空き家を活用するには?

実家, 空き家, 活用 (写真=A. and I. Kruk/Shutterstock.com)

実家が空き家になってしまったとき、「何かいい活用方法があればいいのに」と思う方は多いはず。いったいどのような活用方法があるのか、注意点についても見ていきましょう。

・売却する方法と注意点

実家が空き家となった場合、まず考えられるのが「売却する」という方法です。管理をする負担もなくなり、維持管理に悩むこともありません。2015年にアットホームが行った「30代・40代男女に聞く“もし実家が空き家になったら”調査」でも、40%強の人が売却したいと答えていました。

しかし、中古物件が増え続けている不動産の状況下では、売りたいと思っても、すぐに売却できるものではないかもしれません。ある程度時間がかかる、または、リフォームをしてから売却するなど、別途費用が必要になることも想定しておく必要があります。

・賃貸にする方法と注意点

「実家が空き家になったとしても、思い出がある建物はそのままにしておきたい」

このように考える人も多いでしょう。住み慣れた建物を売ってしまいたくないという気持ちは、誰にでもありますよね。

この場合は「賃貸にする」という方法があります。地域にもよりますが、一般的な戸建ての賃貸を求めている人は、一定数存在していると考えられます。築年数での違いはありますが、賃貸料での大幅な変動がそれほどないものと想定されます。

一方で、実家を賃貸にするには管理が必要になります。もともと老朽化している建物や設備の場合、修理費もある程度は予定しておく必要があるでしょう。また、自分が離れた地域にいても、しっかり管理してくれる頼れる不動産会社を見つけることも重要です。

・土地活用をする方法と注意点

建物が古くて賃貸でも利用することはできない場合は、土地そのものを利用するという方法もあります。例えば、貸駐車場にする、アパートやマンションを建てるといったことが考えられます。

貸駐車場にする場合、単に月極にするだけなら管理費などの経費で済みますが、アパートやマンションを建てるとなると、建築費用が必要になります。もし、借り入れをしてアパート経営をするならば、資産と負債のバランスはしっかりと検討しなければなりません。

空き家になる前に検討しておくと節税になる?

実家, 空き家, 活用 (写真=Monkey Business Images/Shutterstock.com)

「実家が空き家になったらその時に考えよう」という人は、もしかしたら節税のチャンスを逃してしまうかもしれません。空き家に対しての特例は、ある一定の期間が決められていることもありますので、今から空き家対策として覚えておきましょう。

・相続3年以内の譲渡で譲渡所得から3000万円の特別控除

相続日から起算して3年が経過した年の12月31日までに売却した場合に、その譲渡所得から最高3000万円の特別控除が受けられる「被相続人の居住用財産(空き家)に係わる譲渡所得の特例」があります。空き家を円滑に市場流通させるためにつくられた制度で、適用できる期間は、2019年12月31日までに売った場合となっています。

ただし、この特例には、相続から売却までの間に住んだり貸したり、事業などに使用すると適用できなくなるほか、一定の要件があるので事前に確認しておく必要があります。

本来、土地や建物を売却したときには、売却益(譲渡所得)に対して所得税や住民税が課税されますが、この特例を適用すれば、3000万円まで課税されないのです。

数十万単位での節税になる可能性もありますので、ぜひ利用したい制度ですね。3年以内という期限がポイントになりますので、覚えておきましょう。

「その時」に備えておくことが大切

実家, 空き家, 活用 (写真=Serhii Krot/Shutterstock.com)

まだまだ先のこととは思いながらも、着々と近づいてくる実家の空き家問題。兄弟姉妹がいる場合、それぞれの考え方も違って、なかなかまとまりにくい問題かもしれません。

しかし、いつかその時が来ることは間違いありません。その時に負担が重くなり過ぎない、また、最適と思える方法を選択できるよう、いろいろなケースを想定しておきたいものですね。

制度はたびたび変わることもあります。新しい情報には日々アンテナをはっておくようにしておきましょう。

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