(写真=Sodan)

金利最低水準のいま、「住宅ローン」は見直すべき?

住宅ローンの金利タイプ別に解説

住宅ローンを組んでマイホームを購入されたみなさま。低金利時代のいま、住宅ローンの見直しをすべきか迷われている方も少なくないのでは?そこで今回は、住宅ローンの金利タイプ別に、住宅ローンの見直しをすべきか?を解説いたします。

現在の住宅ローンの金利状況

住宅ローン,見直し,金利タイプ (写真=Sodan)

新聞やニュースで報じられているとおり、現在、住宅ローンの金利は最低水準といえます。たとえば、10年前(2008年)の1月の金利は、変動で1.8%程度(金融機関の平均)、35年の全期間固定で2.82%(フラット35)でした。一方2018年1月はというと、変動で0.6%程度、固定で1.08%となっています。なお、直近10年間で1番金利が低かったのは2016年の8月で、変動は今(2018年)と変わらず0.6%程度、固定は0.9%でした。このことから、現在も金利は最低水準であることがわかりますね。

そんななか、住宅ローンを組んでいる方が考えるべきことといえば、このタイミングで住宅ローンの見直しをすべきか?ということではないでしょうか?では以降で、住宅ローンの金利タイプ別に解説いたします。

固定金利の場合は?

住宅ローン,見直し,金利タイプ (写真=Sodan)

まず、固定金利と一口に言っても、全期間固定だけでなく固定金利選択型や段階金利型と種類があります。そして、全期間固定の場合は借入期間中に金利の変更はありませんが、固定金利選択型や段階金利型の場合は注意が必要です。

固定金利選択型は、固定期間終了後、金利状況に応じて固定金利か変動金利かを選ぶことができますが、その時点での金利となります。段階金利型は、“当初10年間”と“11年目以降”で金利差が0.1%以上ある場合がほとんどで、金利が上がると毎月の返済額も数千円増えます。

では、今後の金利の見通しはというと、株価の上昇・新天皇の即位・オリンピック開催など上昇要因はありますが、下降要因はあまりないという状況です。現在適用されている金利や今後適用される金利が現在の金利と1%以上差がある場合は、見直すには良いタイミングと言えます。

特に段階金利型の場合は、前述のとおり、11年目以降の毎月の返済金額が増加します。そのため、住宅ローン金利の水準が低い今、全期間固定に借り換えをすることで、数年後・数十年後に必ず待ち受けている2段階目、3段階目の金利上昇による影響を回避することができます。金利の上昇=利息の増額ですので、利息を多く払いたくない方は今のうちに全期間固定金利に借り換えをすべきというわけですね。

変動金利の場合は?

住宅ローン,見直し,金利タイプ (写真=Sodan)

変動金利の場合、固定金利よりも低い金利ということで安心されている方も多いかと思いますが、じつは変動金利に向いている方はそう多くありません。本当に安心できるのか?を以下でチェックしてみてください。

□ 現在は共働きである
□ 将来も共働きを続ける予定である
□ 安定した収入を得ている(一般水準より高め)
□ 使途自由な貯蓄が数百万円以上ある
□ 半年ごとの適用金利を必ずチェックしている

全てチェックがついた方は、変動金利に向いていると言えます。一方、1つでもチェックがつかない項目のある方は、変動金利のリスクに家計が耐えられない可能性がありますので、全期間固定金利への見直しをおすすめします。

では、変動金利のリスクとは、いったいどのようなものなのでしょうか……?

変動金利のリスクは3つ!

住宅ローン,見直し,金利タイプ (写真=Sodan)

変動金利のリスクは次の3つです。

リスクその1
年2回金利が見直されるため適用金利が上昇した場合は、毎月の返済額に占める利息の割合が増える可能性がある

リスクその2
5年ごとに返済額の見直しがあるため、返済額そのものが増加する可能性がある

リスクその3
返済額の増加は現在の返済額の125%以内とするルールがあるため、未払い利息発生の可能性がある

上記のなかでも最大のリスクは、3つめの未払い利息です。変動金利で住宅ローンを組んで金利が上昇した場合、返済額の利息割合が増え、その分元本の返済が遅れることになります。さらに、金利が急上昇し利息が返済額を上回ると、払いきれなかった利息が発生します。その場合、元本の返済には1円も充てられず、払えなかった利息が積みあがることになります。この積みあがった部分を未払い利息と言います。今まで通り毎月きちんと返済をしているのに、じつは借金が増えているという状況になってしまうわけですね。

しかも、未払い利息はほぼ自然に解消することはありません。解消するには以下3通りの方法がありますが、金融機関によって選択できる方法は異なります。

1つめは一括で清算する、2つめは毎月の返済に上乗せして返済する、3つめは毎月の返済を優先的に未払い利息に充当するというものです。

万が一、ローン返済中に未払い利息が解消できない場合は、最終の返済時に未払い利息と元本を一括して清算しなければならず、その金額は数百万から数千万円となる可能性もあります。このようなことを考えると、固定金利との金利差が低い今だからこそ、変動金利の見直しには最適のタイミングと言えます。

いかがでしたでしょうか?今回のコラムをよんで、「わが家も、住宅ローンを見直すべき?」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。そんな方はぜひ、Sodan[ソダン]のファイナンシャルプランナーにご相談ください!各ご家庭の収支状況や返済プランなどを踏まえたうえで、最適なアドバイスを無料でさせていただきます。

ブロードマインド株式会社
執筆者:お金の専門家 相馬 あゆみ
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザーの資格を取得。住宅ローンをはじめ、お客様の総合的なライフプランの改善を目の当たりにし、充実感と刺激を受ける毎日です。

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