(写真=DAILY ANDS編集部)

新築マンションは7980万、9380万、9700万どれがいい?【座談会#04】

不動産に惚れた女の座談会④

不動産投資を始めようとして「迷子」になったアラサー女2人と「不動産メキキスト」の四宮朱美さんによる座談会の第4回(全5回)のテーマは、「居住用マンションの見極め方」です。

育休中のアラサーOL、M子が検討しているのは7980万円、9300万円、9780万円の3物件ですが、メキキストから見るとどれが一番おトクなのでしょうか?これから値上がりしそうな地区は?売れるマンションの「広さ」とは?

一挙にお届けします。

☆座談会の参加者
四宮朱美さん…不動産メキキスト、マンション管理士、宅地建物取引士、FP。写真中央。
M子…育休中のアラサーOL。紆余曲折を経て居住用のマンション購入を検討中。写真左。
くすいともこ(筆者)…DAILY ANDS編集長。アラサー、投資用物件を探し中。写真右。

【これまでの記事はこちら】
不動産に惚れた女の座談会①
不動産に惚れた女の座談会②
不動産に惚れた女の座談会③

***

居住用のマンションを買おうと思っています

M子:今、居住用の物件を見ていて、とりあえず買い付けの申し込みをしています。永住する気はなくて、夫と私とこの子と3人暮らしなので、とりあえずの住まいとして、家賃を払うよりかは資産として持っておいたほうがいいかなと思っています。A不動産なんですけど、値切れないんですよね……。

四宮:A不動産はなかなか値引きしないしね。

M子:しないですよね。でも、立地がよければ将来、売れるだろうと思っていて。

四宮:ちなみにエリアはどこ?

M子:品川区です。主人も物件は気に入ってるんですが、唯一ちょっと懸念に思っていることがあって、お隣にマンションが建つんです。それで日当たりがさえぎられちゃうのがどうかなって……。10メートル以上離れているので、窓を開けてこんにちは、みたいなかんじではないのですが、それって資産価値下がっちゃうのかなと思って。

四宮:あまり気にしなくていいと思う。駅からは何分?

M子:不動前駅から4分です。目黒からは坂を一生懸命のぼれば、10分ちょっとくらい。五反田のほうが楽で8分くらいで行けます。

四宮:現地に行ってみないと確かなことは言えないけれど、悪くはないかな。

M子:そうなんですね。あともう一つ気になるのが、目黒川沿いなんですよ。氾濫とかしないかな?と。

四宮:一応、川沿いは、川の幅だけ離れろという話がありますね。そんなに氾濫しないと思うけど、昔から川沿いは川の幅だけ離れろって言い伝えがあります。

不動産に惚れた女の座談会 (写真=DAILY ANDS編集部)

7980万円、9380万円、9700万円…どの物件が良い?

M子:ちなみに今、提案を受けている物件の間取りがこちらです(間取りを見せる)。

四宮:間取りはいいですね。子どもが大きくなってもしばらくは住めそう。

M子:これが7980万円、これが9380万円、これが9700万くらいの物件です。9000万円台の物件は、きれいだし、角部屋だし、一部ガラス張りで、どこからも光が入ってきて、すごくいいんですけど、9000万円ってありえないでしょう、って思いました。ローンの返済額も、管理費や修繕費を入れていくと30万円近くになるんですよね。もしいつか賃貸で出すとしたら、それを超えなきゃいけないじゃないですか。月30万円以上の賃貸で借りる人って、今後日本がとんでもなくインフレしたら別ですけど、いるの?と思って……。

四宮:ちょっと難しいかも。家賃を30万円以上払う人は、港区なんですよね。

M子:そうですよね。でも今港区のマンション億超えていて……。

四宮:赤坂で80平米、タワーマンション、十何階で40万円くらいかな。

くすい:そういう物件は誰が借りるんでしょうか?

四宮:収入は多いんだけど、家を買えない人って一部いるので。与信がないとか、フリーでやっている人とか芸能人とか。

M子:作家さんとか、年俸制の人たちとか?

くすい:あと野球選手みたいな?

四宮:そういう人ほど、プライバシーを気にするので、住まいを変えることも多いです。

くすい:そっか、そういう人は賃貸を選ぶんですね。

四宮:それに芸能人なんかは、途中から住めなくなる可能性もあるので。

くすい:栄枯盛衰が……。

M子:切ないですね……。

マンション買うなら55平米がいい理由

くすい:そうすると、今ある3パターンだと、そんな広くなくていいから55平米のものがいい、ということですね。

M子:55平米の部屋だと、管理費修繕費込みで、ボーナスなしで、(月々の返済額が)23万くらいなんですよ。転勤もあり得る職場なので、いざ、賃貸に出すとしても、これくらいなら貸せるかな、と思います。

四宮:55平米くらいが一番、貸しやすいですしね。50平米以上じゃないと、ご存知かもしれないですけど、いろんな控除(※)が使えないんですよ。

※編注:ローンを組んで住宅を購入した場合、借入残高の最大1%が税金から差し引けるおトクな制度「住宅ローン控除」が利用できる。ただし、購入した物件の床面積が50平米以上であることが条件の一つ。しかも、この時の床面積とは壁の内側を測定した数値を示す。物件の販売時に表示されている面積は壁の中心線から測った寸法である可能性もあるので、物件を見るときは55平米以上あると安心。

土地価格,不動産投資,立地 (写真=DAILY ANDS編集部)

「大通り沿い」のマンションは損?

M子:物件を見ていて不思議に思ったのが、けっこう大きい通りに面しているマンションがいくつかあるんですけど、大きい通りに面しているほうが便利かなと私は思ったんですけど、そっちのほうが安いんですよね。

四宮:うるさいからかな。マンションの規模にもよるんですけどね。

M子:ああ、なるほど。

四宮:これは今関係ないと思うんですけど、相続税の節税対策のために不動産を買うんだったら、大通りから一本入った物件の方がいいですね。聞き流してもらってもいいんですけど、たとえば2億円の現金を持っていると、亡くなったときにたくさん税金がかかっちゃうので、すごく手元に残るお金が少なくなっちゃいます。そこで、その2億円でマンションを買っておくと、税金があまりたくさんかからなくなるの。ただ、相続税の計算をする時は、大きな通りに面しているマンションほうが評価額が高くなっちゃうので税金が高くなる。1本裏の細い道に面しているほうが、相続税対策に関しては資産を圧縮できます。

くすい:相続税対策で不動産を買うんだったら、大通りに面していないほうがいいんだけど、今回そういうわけでもないので、別に大通りに面していてもオッケー、と。

四宮:ただ、実際に住むとなると、大通り沿いって嫌じゃない?

M子:そうみたいなんですよね。私、住んだことがないので、あんまりわからないんですけど。

くすい:大通りの雰囲気にもよるのかな。

M子:同じ規模のマンションで、同じ駅徒歩なんですけど、同じ階、同じくらいの大きさで、築3年のものがあって、それを見たら、今検討している新築マンションに比べたら1500万円くらい安くて。なんでそんなに違うんだろう、と思ったら、その理由がどうやら大通り沿いだから安くなっているのかな……って。

四宮:それは大通りに面しているかどうか、というよりも新築と中古の違いですね。新築物件は買った瞬間、1割、価値が下がると思ってもいい。

東京オリンピック後、不動産価格は下がるのか?

くすい:今回の品川区の物件、メキキスト的にはどうなんですか?

四宮:すごく正直言うと今は新築物件が高いので。2020年になったら不動産価格は下がると言われていますが、その下落率がすごく高いと思う。

くすい:それだったら、さっき言っていた似たような新古物件の方がいいということでしょうか?

四宮:買った段階で1500万円違うわけでしょ?それはすごいアドバンテージですよね。まず「同じ価値なら安く買う」というのが不動産投資の一番大切な点ですから。

くすい:M子さん的にはどうです?多少損をしても、新築がいい?

M子:そうですね……子どもが小学校に上がる頃、だいたい6年後に売れるマンションを買いたいと思っているんですが、「住んだ分」と「新築分」くらいは価格が下がってもいいかな、って。今から6年後というと2023年、オリンピック終わっているんですけど、東京ってあちらこちらに再開発があるので、まだ需要はあるだろうと思うんです。希望なんですけど、2023とか2024くらいまでは、そんなに下がることはないんじゃないかな、って。

四宮:高輪あたりは探しました?

M子:高輪も探したんですが、港区は保育園事情があまりよろしくなくて……。

四宮:私は保育所の事情に縛られて家を購入するのは危険だと思います。人生のわずか数年の間に必要な条件は子どもが大きくなったら変わる可能性があります。その間はむしろ購入しないで賃貸を選んでもいいと思います。ちなみに高輪だったら不動産価値はそんなに下がらないと思いますよ。新しく駅ができるでしょう。田町と品川の間に。ちょうど高輪くらいがいい距離感なので。7分くらいで行けるんじゃないかな。

M子:でも、今はもうそれも込みの金額になっているんじゃないですか?

四宮:意外と世間の人って、気づくの遅いんですよ。

M子:そうなんですか(笑)。

四宮:目の前に駅ができて、便利になってから普通の人って動くものですよ。

最終回は「投資初心者に不動産投資はできるのか?」

「不動産」をテーマにした座談会は大盛り上がり。たくさんの罠、苦労話を聞いているとあっという間に時間は過ぎてゆきます。座談会も終盤に差し掛かり、ズバリ、四宮さんにお尋ねしてみました。「結局、投資初心者に不動産投資はできるのでしょうか?」

不動産に惚れた女の座談会⑤に続く)

▲TOPページへ

この記事をシェアする

個性的な連載で「投資」を身近に

一つのテーマを深掘り、おすすめ特集