(写真=DAILY ANDS編集部)

メキキスト直伝!不動産投資で成功するための心構え【座談会#02】

不動産に惚れた女の座談会②

不動産投資を始めようとして「迷子」になったアラサー女がここに2人います。

私たちは、自分に納得のいく資産運用ができるのでしょうか?

「不動産メキキスト」の四宮朱美さんを招いた座談会の第2回(全5回)は、「不動産業者の見極め方」から「新築・中古物件探しのポイント」、「物件価格が3倍になったストーリー」「タワマンは10年以内に売れ」といった内容をお届けします!

☆座談会の参加者
四宮朱美さん…不動産メキキスト、マンション管理士、宅地建物取引士、FP。写真中央。
M子…育休中のアラサーOL。紆余曲折を経て居住用のマンション購入を検討中。写真左。
くすいともこ(筆者)…DAILY ANDS編集長。アラサー、投資用物件を探し中。写真右。

【前回の記事はこちら】
不動産に惚れた女の座談会①

***

不動産業者はどういう人を信頼したらいい?

くすい:どういう業者さんを信頼したらいいんですか?それって別に大手とか中小とか関係ないんですよね。

四宮:まず私に相談してください(笑)。というのは置いておいて、まず一つは、入っている管理会社が、どれくらい情報を用意してくれるか、ということがありますね。

くすい:四宮さんはどういう情報を用意してもらうんでしょうか?

四宮:私は物件を購入する時、マンションの管理規約や修繕積立金の内訳を全部見せてほしいとか、細かいことを言っちゃうんです。オーナーチェンジ(人が住んでいる状況でその物件を売買すること)って部屋の中を確認できないから、やっぱりリスクがあるんですよ。だから管理会社に、いろんな資料を、部屋の中の写真を撮っていませんかとか、借りている人ってどういう属性ですかとか、そういうのを聞かなきゃいけないんですけど、ほかの不動産業者はあまりしないんですよね。

M子:私、目黒区の投資用物件を見に行ってきたんですけど、「いいかも」と思って現地に見に行った時、オーナーチェンジなので、中は見れませんって言われて……。どんな部屋かわからないのに、2000万円の買い物ってできない、って思っちゃいました。

四宮::そうですよね。オーナーチェンジは通常、室内は確認できません。なので私は今借りている人の属性、今まで家賃の滞納がないかなどを調べてあげたりしています。

M子:それは買い手にとってすごくありがたいですね。

四宮:でも普通はやらないようですね。私がそうやって細かいことを調べると、その物件を売る仲介会社の人に嫌がられることもあるから。

不動産に惚れた女の座談会 (写真=DAILY ANDS編集部)

不動産の専門家、誰が正しいの?

くすい:実は、四宮さんと似たような感じで、個人で不動産売買やっている知り合いがいるんですけど、私はお二人ともどちらもとても信頼できると思っているんですけど、話す内容やアドバイスが違うんですよ。共通しているのは、どちらも不動産が大好きだし、あとなんらかの方法で不動産は買ったほうがいいと思っている。そこはめちゃめちゃ共通していて。「今、物件が高いから買わないほうがいい」とは言いません。

四宮:私も同感です。不動産は買えるときに買ったほうがいい。ただ、どんな時でも買っちゃいけない物件があるってことです。

くすい:そこはすごく共通しているんですけど、買っちゃいけない物件の基準とかが、全然違うんですよ。例えば、私の知り合いの方は築古物件をおすすめされていて、古ければ古いほどいい、と考えています。でも、四宮さんは自分も住みたいと思える物件を買った方がいい、とおっしゃいますよね。

四宮:不動産って、100パーセント満足できるものってないと思ったほうがいいですね。不動産を買えない人っていうのは、許せる欠点を持ってないですね。すべてパーフェクトじゃなきゃイヤだっていう人は絶対に買えないの。たぶん予算の倍出さないと、完璧なのは買えない。

M子:それって、注文住宅ですよね(笑)。

四宮:そうです。知り合いで、なんとか区じゃなきゃイヤ、駅から徒歩7分以内、新築でって言ってる人がいました。予算が足りないですよって言っちゃいました。

M子:その人はお金を出すんですか?

四宮:出せないから、よくじっくり考えてください、と言っています。なぜその人はそうなるかと言うと、物件をきちんと見ないからなんです。自分の想像だけで言ってる人が、すごく多いと感じます。物件を見ないと選べないから、物件を見たもの勝ちです。その人の努力に見合った物件しか、神さまは出会わせてくれないんじゃないでしょうか。私は一番最初の物件を探したときに20件は見ましたよ。

M子:それくらい見ないとダメなのか……。

不動産投資,タワマン,不動産業者 (写真=DAILY ANDS編集部)

メキキスト直伝!物件探しのポイント

くすい:物件探しはどのように行うんですか?

四宮:まず自分が住んでもいいなっていうエリアがいくつかあるじゃないですか。そこに足を運んでみます。いくつか回っていたら、ここなら住めるなってエリアがいくつか絞れてくると思います。そうしたら、個々で物件を見に行く。たとえば図面で見て、同じ5階で南向きでも、前に建物があるかとか。前にビルが建っていたら、いくら南向きでもしょうがないでしょ。あとはボロ物件を見る時と、新築を見るときも基準は違います。

くすい:新築の基準は何ですか?

四宮:新築や築10年くらいの物件っていうのは、部屋は暖かいし、だいたい床暖房もついています。そういう物件選ぶときは、北向きでも暖かいから大丈夫。だけど古い物件で、築30年だと、断熱がちゃんとしていない可能性があるから、それなら南向きのほうがいいかな、とか。

くすい:ボロ物件の見るべきところはどこですか?

四宮:ボロ物件は立地と管理状況ですね。

M子:立地ですか……。

四宮:実は、私が今住んでいるマンションは、2000万円台で買って、今、評価額は3倍くらいになっています。

物件価格が3倍になったストーリー

くすい:おーっ!夢があるー!(笑)

M子:「不動産」って感じだね(笑)

四宮:話をすると、15年前くらいかな、その物件はかつてすごく古い公団だったんですね。買ったときは、築40年くらいの40平米で、もう明日朽ちていくんじゃないかっていうくらいボロボロでした。それを買ったときはみんなから大反対されて、なんでそんなぼろぼろ買うの?って言われたんだけど、山手線の駅から徒歩7分なんですよ。そのときに土地の持ち分っていうのを計算したら、部屋の広さ40平米なのに土地の持ち分75平米あったの。

M子:なんでですか、それ。

四宮:団地だから庭がすごく広くて、低層で4階建てだから、私には宝の山に見えたわけ。75平米の土地を古い40平米の建物のお金で買えるわけだから。

くすい:そのあとどうなったんですか?

四宮:まずは賃貸で住んだんですよ。そして管理状況がしっかりしているのを確認して、ここしかないと思っていたら向かいの部屋が売りに出たので買いました。さらに3~4年したら、建て替えの話が出て、新築のマンションになったの。

M子:投資用物件を見ていた時に、建て替えについても調べたんですけど、マンションを建て替えるにはオーナーの5分の4の賛成が必要で、なかなか建て替えができないって聞きました。団地で4階建てってことなんですけど、何世帯くらいあったんですか?

四宮:150世帯くらいかな。

M子:その150世帯の5分の4が建て替えにOKを出したということですか?

四宮:そうですね。お金を出さずに新築に変わるというので、最終的に全員賛成しました。その時は土地が広かったっていうのと、立地がよかった、土地の評価額が高かった。住んでみて管理組合がしっかり機能していたこともあります。

くすい:みんな建て替えによって自分の資産の価値が上がると思っていたわけですね。

四宮:ぼろ物件を買っても、土地の評価額がそれだけ高ければ、そういうこともあり得るということですね。

不動産投資,タワマン,不動産業者 (写真=DAILY ANDS編集部)

不動産の見方を分かっていない人が多すぎる

くすい:でも、世の中の人で物件をきちんと見られる人はあまり多くないのが実際のところかと思います……。

四宮:そうかもしれません。以前、立地も間取りもすごくよくて、広さの割に安い物件があったのね。でもなぜか売れ残っていて、物件を見に行ったらその理由がわかったの。住民の方が片付けが上手ではなくて、家中、散らかっていたんです。

くすい:家の中が散らかっていたから物件が売れない……ってどういうことでしょうか?もし物件を買ったら住民の方は引っ越すんですよね。家が散らかっているかどうかなんて関係なくないですか?

四宮:うん。でもそれくらい普通の人って、家の見学が下手なの。きれいだから素敵という人、多いですよ。

M子:ははは、言われちゃった。

四宮:見ているポイントが全然だめ。間取り図をちゃんと見た方がいいって思います。私はよく「天井見ろ」って言いますね。部屋の広さ見るときは、天井を見ればいいの、床を見てもだめなの。

くすい:確かに。いろいろものが置いてありますもんね。

不動産で成功するために必要なのは「大家の心構え」

四宮:私がすごくいいと思った物件があって、知人が購入して持ち続けられなかったということもありましたね。

くすい:その人はどうしてやめちゃったんですか?

四宮:管理会社に恵まれなかったということ、そして大家業をおもしろいと思えないと難しいでしょうね。

くすい:「大家業をおもしろいと思う」というのは、リフォームして、民泊で貸し出そうとか?ビジネスマインドと言い換えることができるかもしれませんね。

M子:その土地のポテンシャルを知っている、とかもありそう。

四宮:そうです。「大家さん」というのは、自分の裁量で物件をよくして、価値を上げることができるはずです。自分が経営者なんですよね。よく「サラリーマンの不動産投資」と言いますが、やはりそれなりに手間と知識は必要だと思います。

不動産投資,タワマン,不動産業者 (写真=DAILY ANDS編集部)

タワマンは築10年で売れ

四宮:そういえば私、建て替え委員会にも入っていましたよ。

M子:「建て替え委員会」っていうのがあるんですか?

四宮:管理組合をまとめて、建て替えをスムーズに進めるための役割ですね。

M子:大変そう……。

四宮:大変だけど、勉強になりますよ!例えば建て替えの時に「店舗を入れたい」という意見もありましたが、私は店舗だけは避けたいと思いました。

くすい:それはなぜですか?

四宮:だって、マンションの価値が下がるじゃないですか。

くすい:逆に便利で、価値上がりそうですけど……。

四宮:別棟になっていればいいんですけどね。高級なマンションって、1階に店舗なんて入っていませんよね?同じ建物に店舗と住宅が一緒になっていると管理が難しくなるっていうのもあります。

M子:ドラッグストアとか入っているタワマンもあるように思いますが。

四宮:なるべくならタワマンは築10年くらいで売った方がいいと思います。

M子:やっぱりそうですか。

くすい:なぜですか?

四宮:大規模修繕が大変なので、月々の修繕費がこれから掛かってくると思います。しかも5階とか10階だったら、足場組んだだけでできるけど、タワマンなんか海外から借りてきた機械使わないと修繕できない可能性もあるんですよ。

M子:そうそう、外壁を変えるのも、すごい大変なんだって。

くすい:お金がかかるってことですね。

M子:欠陥に気づくのも大変そうですよね。雨漏りがあったとして、これどこから落ちてきてるんだろうって。見にいけませんよね(笑)。

四宮:タワマンでも小規模マンションでも、「管理」の大切さがこれから はキーポイントになると思います。マンションを購入するということは、同時 に「管理組合」に参加するという権利と義務もあるということ。同じような立 地、築年のマンションでも、管理によってこれからは評価が分かれる時代が来 ると思います。自分の資産を守るために管理組合の活動にはもっと積極的に取 り組んでいくべきですね。

次回は「女性が不動産を購入する苦労について」

四宮さんとお話していると、不動産のおトク情報が次から次へと飛び出し、アラサーの2人は興味津々。ところで、四宮さんご自身はこれまでどんな道のりがあったのでしょう?次回は、四宮さんが女性ひとり、独身で物件を買った頃から、いまに至るまでの苦労のストーリーをお届けします。(不動産に惚れた女の座談会③に続く)

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