(写真=DAILY ANDS編集部)

アラサーOLが不動産投資に興味を持ったきっかけ【座談会#01】

不動産に惚れた女の座談会①

三十路に差し掛かると人はお金のことが気になってくるのでしょうか。

先日、友人のM子から「不動産ってどう思う?」と連絡が。聞けば、不動産投資について興味を持って色々見ているけれど、疑問に思うことが出てきたそうです。

奇遇なことに筆者もお金について学ぶうちに、「不動産がほしい!」と思い、物件を見たりして、不動産投資の一歩を踏み出したところです。そして、M子と似たような「疑問」を抱いてモヤモヤしているところでした。

このモヤモヤとした気持ち、専門家にぶつけてみたらどうなるだろう!

というわけでDAILY ANDS編集部では急遽、「不動産メキキスト」の四宮朱美さんを招いて、座談会を実施。

不動産を購入しようとして迷子になったアラサー女たちは、自分に納得のいく資産運用ができるのでしょうか?

☆座談会の参加者
四宮朱美さん…不動産メキキスト、マンション管理士、宅地建物取引士、FP。写真中央。
M子…育休中のアラサーOL。紆余曲折を経て居住用のマンション購入を検討中。写真左。
くすいともこ(筆者)…DAILY ANDS編集長。アラサー、投資用物件を探し中。写真右。

***

アラサーOLが不動産に興味を持ったきっかけ

くすい:本日はよろしくお願いします!まずはM子から、不動産投資に興味を持ったきっかけをお願いします!

M子:不動産に興味を持ったきっかけはいくつかあるんですけど、一つはこれから寿命がどんどん伸びていくなかで、老後もずっと働くのは難しいなって思った時に、じゃあ不労所得だよねって思ったこと、そして以前、生命保険の営業を受けたときに、「投資とは保険と不動産と株です。バランスよくやっていったらいいです」って言われたこと。直接、不動産を見るようになったのは、育休中で時間があるのでこれまで貯めた預金を運用に回そうかな、と思っていたところ、ポイントサイトに不動産の話を聞いたらポイントがもらえるっていうのがあったので、それに申し込んだことですね。

くすい:へー、ポイントサイトに不動産の営業があるんだね!

M子:あるのよ。それで実際に投資用の物件を紹介いただいて、物件を見に行ったんですけど、ちょっと二の足を踏んじゃって。

投資用物件の営業を受けて「あれっ?」って思ったこと

くすい:投資用の物件を見ていて、あれ?って思ったところは、どういうところ?

M子:2000万円ぐらいの1Rや1DKのマンションを紹介されたんですけど、「東京の人口はこれから増えていくし、単身者も増えていくから、空室リスクはほぼないです」っていう説明をされて。その時は「そうですか……」って聞くしかないんですけど、そんなの誰もわからないじゃないですか。

くすい:その点に対して、四宮さんはどう思いますか?

四宮:20年、30年先のことはわからないですよね。私は、これから人口減っていくのに、ワンルームみたいな狭い家で我慢できるのかな?って思います。

M子:2017年現在なら、駅近で10万ちょっとくらい払ってでも、狭くても住む人はいるかもしれないけれど、じゃああと20年後、30年後空き家がどんどん増えてくると言われて、こんなにたくさんマンション建っているのに、どうなのかなって思います。

四宮:私もそう思いますね。いい歳をした大人なら、20平方メートルの部屋に住めないでしょう。荷物も増えていくし。

imageTitle (写真=DAILY ANDS編集部)

ワンルームマンション投資が流行っている理由

くすい:でも今、ワンルームマンション投資って流行っていますよね。

四宮:今ワンルームがブームになっているのは、ワンルーム規制でこれからワンルームが建たないからなんですよ。

M子:あっ、それ、不動産の営業の方に言われました。

くすい:ワンルームマンションが建たない?

四宮:今、東京都23区内では、ワンルームのマンションを建てることに対する規制があります。専有面積は25平方メートル以下、としている自治体が多いですね。それだけ、25平方メートル以下の家は、人が住む家じゃないよっていうことを言ってるんだと思いますよ。

くすい:建ててもしょうがない、と。

四宮:ただ、それを不動産屋さんはうまいこと言って、「ワンルームは増えないから今のうちに買っておきましょう」と。それも一理あるとは思うんだけど、一番心配なのは管理なんですよね。そのマンションを持っている人は住民ではないから、物件の管理はどうでもいいわけ。古くなってきたときに、ちゃんとした修繕をやってくれるかどうか、ということです。

マンション投資をすると「赤字」になる!?

M子:あと、もう1つ気になっていたのが、ワンルームの投資をした場合をシミュレーションすると、年間の収支が赤字になるんですよ。家賃収入からローンの返済や固定資産税を引くと手元にお金が残らないんです。なんじゃこりゃと思って。「これ赤字ですよね」って言ったら、「節税できるから大丈夫」って言われたんですけど、節税額を合わせても年間1万円ちょっとしかプラスにならなくて……。

四宮:赤字のものは買っちゃだめですよ。

M子:銀行預金の利子よりはマシかもしれないけれど、それを35年続けて、運よく賃料丸々私の懐に入ってくるようになったとして、そのマンションは築40年になるじゃないですか。築40年のワンルームなんて、誰が借りるのかな?って。

四宮:そうですよね。あと、先ほども少し話した通り、居住用に作られていて、オーナーが住んでいるところで築40年と、賃貸の人ばっかりでオーナーが自分で住まないところの築40年は全然違いますからね。

くすい:違いは何ですか?

四宮:自分が住んでいたら、一生懸命リフォームして、配管なども変えますよね。でも人に貸しているんだったら、最低レベルでいいと思うでしょ。もしワンルームを持つんだったら、その物件内に広い住戸もあって、住んでいる人もいるところの、一番小さい部屋だったらいいです。

くすい:なるほど。それだと大きい部屋には、住んでいる人がオーナーである物件もあるから、ちゃんと配管とかも直そうという話になりやすいと。

四宮:私がマンションを買うときのセオリーとしては、自分の買う部屋がそのマンションのなかで一番小さいのがベスト、ということが一つありますね。

不動産の売り主と買い主はフェアじゃない

くすい:私の話も少しさせてください。私の場合、資産運用に関するメディアを仕事でやっているのでそれで不動産に興味を持ちました。ベンチャー企業勤めなのであまりたくさんお金は借りられなくて、1000万円台〜2000万円台の築古物件を紹介されました。不動産についてお話を聞いていて疑問に思ったのは、不動産の営業担当者は私の年収であったり貯金であったりを全部知った上で物件の販売価格などを決めていることです。

M子:わかる。フェアじゃないよね。

くすい:私は、不動産会社がもともといくらでその物件を買ったのか知らないですし、ほかにどういう物件をこの会社が売っているのか全部知っているわけでもないわけじゃないですか。

四宮:なるほどね。実は私、自分でメキキストをやって、資格取って自分で不動産を売り買いできるようにしたのは、あまりにも不動産屋の営業に知識がないので、人に任せるのではなく、自分で探したいと思ったからなんです。

くすい:そうなんですか!?

M子:でも、不動産の営業って言っても、人数も多いし、いろんな人がいるのでは?

四宮:もちろん中には優秀な人もたくさんいますが、不動産に興味がなくて営業している人の方が多い気がします。

営業マンには不動産に興味のない人が多い!?

くすい:不動産に興味がないってどういうことですか?

四宮:不動産が好きで不動産業をやっているんじゃなくて、お金が儲かるからやるっていう人が多い印象です。

M子:あっ、マンションのモデルルームに行ったらいました。

くすい:どんな感じの人だった?その人は。

M子:区役所ってどこですか?って聞いても知らないんですよ。「えっとー、こちらはたぶん品川駅ではなかったです」みたいなことを言われて、いやいや……って。

四宮:私、すごく気に入った物件があって、2回も3回も見に行ったことがあるんですが、売主さんはいろんなことを教えてくれるわけ。「お米屋さんはここが安くておいしいよ」とか、「スーパーはここがいいよ」とか。そのとき、当の営業担当はまったく興味がないようで向こうのほうにいて、話早く終わってくれって顔をしていました。他のお客さんにも説明してあげれば営業ツールにもなるのに、残念だなぁと思いました。

くすい:なんでそんな感じになっちゃうんでしょうか?それでも売れちゃうから?

M子:売れちゃうんじゃない?

四宮:こんなこともありました。「この物件、2500万円で売りに出てたけど、2400万円で交渉してくれませんか?」って話を月のはじめにしたのに、放っておかれたんです。で、月末が近づいてくると電話してくるの。「四宮さん、あの話どうにかなりませんかね?」って。たぶんノルマがあるのかなと思いました。

次回は「信頼できる不動産業者の見極め方」

四宮さんのお話を聞いていると、業者さんを信頼してよいのかだんだんわからなくなってきました……。「ぶっちゃけどんな業者さんから不動産を買ったら良いのですか?」。こう尋ねると、四宮さんは信頼できる業者の見極めポイントをいくつか教えてくれました。(不動産に惚れた女の座談会②に続く)

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