(写真=Thinkstock/Getty Images)

上手に家賃収入で稼ぐコツ。リスクも考えよう!

大家さんになって家賃収入を手に入れませんか?

投資サークルや交流会で女性の参加が増えているなあ、と実感する今日この頃です。リアルの物件という実体が見えるのが女性に魅力的かもしれません。新築やリフォームのインテリアなどを考えるのも楽しそうです。    

そもそも家賃収入って?

不動産を所有し賃貸用として入居者さんから家賃をもらえば、それが家賃収入です。つまり不動産を所有して大家さんになるということ。昔は賃貸経営といえば地主さんの話でしたが、近年は普通の会社員が不動産を取得して、大家さんになるケースも増えています。

例えば、1000万円の戸建てを買って入居者から家賃をもらいます。8万円の家賃とすれば年間収入は96万円。そこから固定資産税や修繕費などの経費を引いた残りが、大家さんの手取りになります。

ローンが無ければ標準的には15~20%程度の経費率です。19万円を経費として、手取り収入は77万円。実質利回り(NOI)は7.7%です。この低金利時代には有難いリターンですね。

不動産は高額でなかなか手が出ないと思われがちですが、会社員でも融資を受けられる金融機関がありますので、ローンで収益物件を購入することも可能です。

購入後のアウトソーシング環境も整備されているため、少ない労力で運営できるのも会社員としては魅力的。多くの成功者たちも最初は会社員や主婦からスタートしています。

知っておきたいリスクとリターン

不動産投資, 家賃収入 (写真=Thinkstock/GettyImages)

投資と一括りにされていますが、実は不動産は、株や投資信託などの金融商品とは大きく性格を異にします。そもそも家賃収入というリターン(インカムゲイン)は金融市場で金額が決まる訳ではなく、賃貸業というリアルのビジネスがその収益の源泉です。入居者がいる間は収入がありますが、空室になれば収入は途絶えます。不動産投資は投資でもあり、住居を提供するというサービス業でもあるのです。

日本全体が人口減に直面しており、ビジネス環境としては悪化しているのが実態。その構造不況の中、勝ち抜いていく必要があります。ビジネスリスクに対するマネジメントが成功のポイントなのです。

筆者の周りを見ると、みなさん異口同音に「利回りを自分でコントロールできるのが楽しい!」と言います。賃貸業というビジネスを楽しめる人が成功に近いのは間違いなさそうです。

「会社員が手間暇をかけずに、リターンを得られる手法はないの?」。そんな声が聞こえてきそうですね。

自分の労力をあまり使わず「丸投げ」できる手法として

  • 地主さん向けサブリース付き新築アパート
  • 新築区分マンション

などがありますが、残念ながらこれらはあまり資産形成向きではありません。大家さんの手元に残る利益が少ないのです。

賃貸業というビジネスが利益の源泉である以上、事業の主体を「丸投げ」すれば、リターンの多くが金融機関と管理会社に属するのは自明の理です。「丸投げ」は現預金や土地を活用、維持する手法で、地主さんや富裕層向けと言えます。

購入前の3ステップ

大家さんになるために必要な、3つのステップをご紹介しましょう。①現状分析②目標設定③行動計画の立案です。

①現状分析
資金(貯金)、属性、年齢、リスク許容度などを洗い出してください。取るべき戦術が変わってきます。
②目標設定
資産形成なのか維持目的なのかによって購入すべき物件も違います。目標利回りも決めましょう。
③行動計画
その上で、学習と実践のスケジュールを設定します。

不動産投資の第一歩として

  • 新婚 …マイホームとしての賃貸併用住宅
  • 一人暮らし、シングルマザー …安定的な副収入を狙った戸建て賃貸

などは比較的取り組みやすいようです。

区分マンションの考え方

区分マンション販売が活況です。41ヶ月連続の価格上昇との報道もありました。

区分マンションは、一棟ものにはない特別経費があるため、そもそも利益が残りにくい性質を持っています。管理組合に納める修繕積立金と管理費です。家賃収入の5~15%にもなり、収益を圧迫します。

新築の区分マンションを2部屋所有している30代の女性に会ったことがあります。約3500万円のローンで期間は30年。彼女がどんな資産形成をするのか試算してみました。

現在が6%の利回りとすると、210万円の家賃収入。場所がいいので30年後でも1割の家賃下落で済んだとして、189万円の推定家賃です。期待収益率8%とし、収益還元評価を計算すると30年後の資産価値は、189÷8%=2362.5万円です。

つまり彼女は、30年後に2362.5万円の実物資産を獲得するということです。これは毎月約37000円を積立てながら、年利3.5%で運用したのとほぼ同じです。表面的な家賃収入を見るだけではなく最終収支を計算しましょう。その上で、自分の考えに合う投資手法を選ぶようにしたいもの。

不動産投資には多様な手法があるだけに、情報が氾濫しています。どんな手法が自分にふさわしいのか、迷ったときは実践している大家さんと情報交換するのが近道です。

いろんなサークルや大家さんの会がありますので、まず参加するところから始めて、少しづつよい情報を手に入れましょう!

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