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家賃収入だけで生活したい!失敗しない大家デビューの道を解説

物件探しのポイント4つと、安く優良な物件を見つけるコツ3つ

こんにちは、戸建て3軒で個人大家をしている一鷹です。所有している物件のうち一戸から、ついに退去者が出ました……。

10年も住んでいただいたので大団円ですが、部屋の修繕やら新たな賃貸募集やら、これから忙しくなるぞ! と気合いを入れながら、執筆に当たっております。

年末や年度末が近づくと、こうした空室リスクも増えてくるわけですが、今回はそうしたリスクをヘッジしながら「家賃収入で生活する」にはどうすればいいか、具体的な準備や工夫を見ていきましょう。

物件探しのポイント4つ

1. 収益物件は、収益物件サイトで探してはならない

まずは物件がないと始まらない不動産投資。初心者の方の大半は「収益物件」で検索をかけるのではないでしょうか。

楽待(らくまち)、健美家(けんびや)、など。恐らく、この辺りの不動産投資や収益物件に特化したサイトで探すだろうと思いますが、結論から言うと、そのやり方はオススメできません。セミナー情報などは大変面白く、役立ちますので大いに利用していただきたいのですが、物件探しには適していないのです。

というのも、これらのサイトは投資家向け。ユーザーは目の肥えた方がほとんどですし、必然的に良い物件はあっという間に売れてなくなってしまいます。

そんななかで残っている物件といえば、オーナーチェンジ物件(中を確認できない)、あるいは、所有権ではなく借地権だったりします。また、一見良さそうでも目をさらにして確認すると建築条件で引っかるなど、いわくつき物件であることがほとんどです。

そもそも、投資という観点でフィルタリングされている時点で、住みたい人のニーズをピタリと捉えた「掘り出し物」は、意外と少ないのですね。

2. 収益物件を探すなら一般向けサイトで!

ではどこで探せばいいのかというと、一般向けの不動産情報サイトです。自分たちが引っ越しをするときにたびたびお世話になってきたアレですね。例えば、SUUMOやHOME'Sなど。

こういったサイトを使うとき、これまでは「借りる」メニューを参照されていたと思いますが、今こそ思い切って「買う」メニューを見てください。まず大別してマンションと一戸建てがあり、さらに、新築と中古に分かれているのが分かりますね。

3. 新築vs中古。オススメは?

筆者が勧めるのは、木造築古一戸建てです。

地域にもよりますが、仮に関東圏でマンションを購入しようとするなら数千万かかります。持ち出しだけでは難しく、ローンを組むことにもなるでしょう。

もっとも、不動産投資のメリットは所持金の十倍近くもの融資を引けること――いわゆるレバレッジ。筆者もそれは認識しています。

株式投資の信用立てですら3倍が限界のなか、手元に1000万円あれば1億円のマンションでも買えてしまう。その大胆さが不動産投資の醍醐味(だいごみ)であることは、疑いようもありません。

実際、そうした方法で倍々ゲームのように資産を増やしている億万長者は少なからずいます。

しかし、率直にお聞きしますが……借金、したいですか?

右も左も分からないうちから、多額の融資を引いて莫大な借金を背負うことは、現実的とはいえません。どんなに事前に勉強したとしても、不動産は買ってみないことには、本当に良い物件かどうかは分からないからです。

もちろん、内見でリスクは軽減できますが、床材をはがしての配管チェックはできませんし、壁に穴を空けて雨漏り対策の防水施工や補修の施行跡を確認するわけにもいきません。

後から不備が発覚すれば簡単に数百万は吹っ飛びますし、それがマンション規模ともなれば、どれほどの経費になってくるか……想像に難くないでしょう。

まずは小規模の物件から、不動産投資にはどのような問題がつきものなのか、練習感覚で始めてみてはいかがでしょうか。では、予算は一体いくらぐらい?

4. 小規模物件はどれだけあれば購入できる?

木造築古一戸建てならば、100万円から購入できます。

念のために補足しますと、100万円で購入できるというのは「キャッシュ」の場合です。田舎だからというわけではありません。千葉県、埼玉県、神奈川県などの東京郊外でも、十分見つかります。

とはいえ、さすがに100万円というケースはまれ。それでも200万円~400万円台ぐらいならば、ごろごろ出てきます。

どういうわけか、不動産投資には最低でも数千万円は必要と思い込んでいる方が多いのですが、実のところ、そんなことはありません。コツをつかんでしまえば、ポケモン探しのように面白いぐらいに発見できますよ。

家賃, 収入, 生活, やり方, 大家, 不動産投資 (写真=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)

安く優良な物件を見つけるコツ3つ

1. 土地で検索する

コツの1つ目は、建物で検索しないこと。検索するのは土地です。土地の検索条件に「古家つき」と入れるのです。そうすると、まだまだ使える家がオマケでついてくることが!

日本において木造建築の耐用年数は22年ですから、20年もすると資産価値はゼロになります。つまり、土地の値段だけで家も買えてしまう、ということですね。

そんなオンボロの家を手に入れても仕方ないのでは……と思われるかもしれませんが、これは大きな誤解です。資産価値がゼロになったからといって、使用価値がなくなるわけではありません。

むしろ、木造建築は鉄筋コンクリートに比べて、はるかにリフォームがしやすいという利点があります。間取りの変更も自在ですし、ちょっと手を入れてあげれば息を吹き返し、人にも貸せるようになるのですね。

せっかく土地値で買えるのですから、路線価を見て、将来的な出口も予測しておきましょう。また、その地域で賃貸を専門にしている不動産業者に、家賃相場や周辺環境も確認しておけば、より構えは盤石です。

2. 売り主さんのストーリーを知る

2つ目のコツは、売り主さんの事情をよく聞くこと。売り主さんは内見に立ち会わないケースも多いので、その場合は仲介業者さんにお願いして聞き出してもらいましょう。

例えば、相続したものの家が遠くて管理できない、子ども家族と一緒に住みたいから処分したいなど、早く売ってしまいたい事情が見つかるかもしれません。

すると、どういう交渉術が使えるようになるかというと……。

3. 値切る

そのものズバリ、「値切る」です。意外と知らない人も多いので書いておきます。どうか忘れないでください。家は、値切れます。

300万円の家が200万円になったりします。本当です。ただし、闇雲に「下げて!」と言っても通りません。売主さんのストーリーを知ったうえで、あくまでも誠実にお願いすることが大切です。

そうはいっても、そこは投資の世界ですから、誠実でいるだけではらちが明かないことも。そんなときは、比較的初心者でも実行しやすいテクニックをお教えしますので、参考にしてください。

  • 駅から遠い、駐車場がないなど、売り主さんの力ではどうしようもないデメリットを挙げて、その分を割り引いてもらう
  • 内見の際にリフォーム業者を同伴し、あらかじめ修繕しなければならない箇所をピックアップ。欠陥を直すための具体的な費用を算出し、その分を下げてもらえるようにお願いする

このときの値下げ金額の目安としては、利回りをベースに考えます。例えば、利回り20%にするためには物件をいくらで購入すればいいか、逆算するのです。

ちなみに、売り主さんが不動産業者の場合、注文をつけすぎるとかえって面倒な客だと思われてしまうこともあるので、注意してください。

物件購入費以外に、必要な経費は何があるの?

めでたく家を安く購入できたとして、その他どんな出費がかかってくるのでしょうか? これも知っておきましょう。

  • 手付金=多くは不動産価格の5~10%で、契約時に先払いする金額
  • 印紙税=売買契約書に貼る印紙代(かかる税金。文書に収入印紙を貼って消印することで納付となる)
  • 仲介手数料=仲介業者に支払う手数料。400万円を超える物件の場合、「物件価格の3%+6万円」が上限。業者によって変わるので注意が必要
  • 不動産取得税=不動産を取得した際に1度だけ支払う税金です
  • 固定資産税=不動産に毎年かかる税金
  • 都市計画税=都市計画法で定められた市街化区域の不動産にかかる税金。固定資産税と合わせて納める
  • 管理費=建物の維持管理費。浄化槽などがあると市や管理組合に支払うことも。要確認
  • 登記費用=登録免許税や司法書士費用などで30万円ほど。自力でやれば節約できる

また、実際的に物件を人に貸す段階になってくると、

  • リフォーム費用=やり過ぎはNGですが、畳や壁紙を新調するだけでもガラッと印象が変わります。入居率が上がるのでぜひ検討したい費用
  • 仲介手数料=諸条件ありますが、上限は家賃の1カ月分
  • 広告費=賃貸募集の広告を打ってもらう費用。だいたい家賃の1~3カ月分
  • 管理委託費=業者に管理を任せる場合は、家賃の3~5%ほど

この他、中古物件では突然配管が詰まるなんてこともあって配水管の高圧洗浄が必要だったり、何だかんだでメンテナンス費がかかる可能性も大きいのです。しかし、こうした費用のほとんどは経費として計上できますから、忘れずに領収書を取っておきましょう。

税金って、どうすればいいの?

自分で確定申告をします。というと、とたんに腰が引ける方も出てきそうですが、大丈夫ですよ! 日頃からちゃんと帳簿をつけて、収支を管理しておけば怖いことはありません。

その辺は、丁寧に解説された初心者向けの本や管理ソフトがいくらでもありますから、自分に合ったものを探してみてください。

心配ならば、税理士さんに頼む方法もあります。しかし、最初は収支状況を把握するためにも、自力でチャレンジすることをオススメします。

収入を得るために努力すること

これは挙げていくとキリがないのですが、不動産投資で高パフォーマンスを上げられるか否かは、ほぼ入り口で決まります。

すなわち「良い物件を見つけること」。ここが分かれめとなるのです。

今回は、「物件の見つけ方」に重点を置きました。

もっとも、万が一怪しい物件に当たってしまっても、大抵は創意工夫で乗り切れます。その辺りは以前執筆した、こんなに安いの? 不動産投資の意外な真実にまとめてありますので、参考にしてください。

最後に、ありきたりながらもアドバイスしますと、大事なのは、とにかく勉強を欠かさないことです。

具体的に言えば、自分に合った本を選び、できれば実際に著者の方とお会いしてみる。信頼できる管理業者を選ぶ。そして、尊敬できる大家の先輩を見つけること。

反対に、しつこい人や怪しい人は意識して遠ざけていくことも大切です。切り捨てるのも才能のうちです。

興味のある方はぜひ、「家賃収入を得ること」にチャレンジしてみてください。あなたの素敵な大家ライフを応援しています!

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