(写真=Thinkstock/Getty Images)

【連載】「FPだけどマンション投資 -セカンドインカム生活を-」

第6話 都内の不動産価格は上昇中。不動産投資の「買い時」についてわかったこと

価格以外にも重要な不動産の「買い時」とは?

女性の資産運用を提案するファイナンシャル・プランナー(FP)の高山一恵さんが、実体験をもとに不動産投資についてつづる連載の第6回です。物件オーナーになって不労所得の喜びを実感しているという高山さん。あらためて振り返る、不動産投資を始めるベストタイミングとは?

東京五輪開催決定で上昇中の不動産価格

最近、不動産投資について興味を持つ人が増えていますが、多くの人が気にしているのが「不動産の買い時」。今は少し落ち着いてきたとはいえ、4年後の東京五輪を見据えて物件価格が上昇しており、「今は不動産の買い時なの?」と悩んでいる人も少なくないことでしょう。

2013年に東京五輪が決定されてからは、主に中国や台湾、香港、シンガポールなどの投資家は、本国の低い不動産利回りに見切りをつけ、圧倒的に有利な日本の不動産に強い興味を持ったようです。不動産価格が上昇している背景にはこうした外国人の動きが大きく影響しているようですね。

私が投資用物件のローン契約に行ったのは2014年だったのですが、ローンの契約のために足を運んだ金融機関に入ってまず思ったことは「わ~、中国人多い!」というものでした。

あちらこちらから中国語が聞こえてきて、中国人が投資用物件を大量に買っているのを目の当たりにしました。

実際、私のお客様で2012年に港区など、都心部のワンルームマンションに投資していた方たちが数名いましたが、五輪決定後の不動産価格の上昇で予想以上に売却益がでそうだったので、売却した人も少なくありませんでした。

価格も重要だけど、「借り入れ金利」にも注目!

私の場合、世間では不動産価格が上昇している時期に購入したワケですが、今までの連載でお話しした通り、築古物件でかなりの割安で購入できたので、影響は受けませんでした。

ただ、ここのところの不動産価格の高騰で、東京五輪後に不動産価格が安くなったところで購入した方がよいのではないかと考える人も多いようです。

ここはとても難しいところで、当然のことですが、将来の価格について予想するのは簡単なことではありません。私自身が投資用不動産を購入した経験から思うのは、不動産を購入するときにもちろん価格も重要なのですが、もうひとつ重視すべきポイントは「借り入れ金利」です。

私の場合、不動産価格はかなり割安だったのですが、借り入れ金利は属性の良い方の借り入れ金利に比べると割高でした。ですから、借り入れ金利が低いことも投資するときには重要な判断材料になると思います。

現在は、投資用不動産のローンも金融機関によっては、1%を割り込む金利で融資を組めるところもあります。

借り入れ金利が低金利だと、例えば、家賃から管理費・修繕積立金・集金代行手数料を差し引いて計算した実質利回りが5%とした場合、借り入れ金利が1%であれば、4%が金利差となります。

この金利差があるということは、投資先から利益を得ることができるということ。金利差が3%程度あれば、投資用不動産を長期のローンで購入した場合、家賃収入だけで十分ローンを返済していけるといわれています。

もちろん、金利が上昇した場合にはリスクは高まりますので、借り入れ比率を考えたり、繰り上げ返済を考慮したりして、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。

不動産投資, 体験談, 高山一恵 (写真=Thinkstock/GettyImages)

「買い時」はライフプランから考えることが大切!

不動産投資に限らず、投資をするときにはできるだけ安い価格で投資したいと思うのは当然ですが、これまでお伝えした通り、不動産投資は価格が安いという要素だけが買い時ということになりません。

「借り入れ金利」や「投資エリア」「投資物件」など、様々な角度から検証する必要があります。

そして、一番大切なのは自分自身の「ライフプラン」から買い時を考えるということ。不動産投資を自分のライフプランの中にどのように組み入れるのかを考えることが大切です。

私の場合、不動産投資の目的は老後の生活費を補うことと、将来、高級老人ホームに入居するため。

親戚が高級老人ホームに入っていて、とても快適に生活している様子をみて老後は環境抜群の老人ホームに入って快適に暮らすのもよいなと。

ただし、高級老人ホームに入るとなると、入居一時金で数百万円から数千万円程度かかることに加えて、毎月の費用が30万円以上かかります。これを実現するために、どのような物件にどのようなタイミングで、いつから投資したら実現できるのかを考えているわけです。

まずは、自分のライフプラン全体を俯瞰して、どのような目的で不動産投資を活用したいのかを考えれば、自ずと自分の買い時がみえてくるのではないでしょうか。それを踏まえて、価格や金利などの経済状況も考慮して実際に投資するかしないかを判断することが大切ですね。

次回はいよいよ最終回!お楽しみに~♪

この記事をシェアする

個性的な連載で「投資」を身近に