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マンション投資のローンが住宅ローンのローンと違うワケ

少ない資本で投資可能!マンション投資ローンの上手な利用の仕方

金融緩和による低金利や東京オリンピック開催に向けて、不動産投資を始める人も増えてきました。不動産投資には、住宅ローンとは異なった「マンション投資ローン」を活用します。2つのローンの違いを紹介します。

マンション投資ローンって何?

マンション投資ローンとは、投資用のマンションやアパートなど自分が住むためではなく、投資を目的としたローンです。その不動産を担保にして購入するための資金を金融機関から受ける融資です。不動産投資ローンやアパートローンとも呼ばれることもあります。ただ、銀行の窓口などでは住宅ローンと同じようにPRされるわけではないため、一般的には馴染みがありません。

住宅ローンとの違いは?

マンション投資ローンは、住宅ローンとは性質が異なります。3つの違いを紹介します。

・ 貸付の目的が異なる

住宅ローンは、自分と家族が住むための住宅を手に入れる資金です。一方、マンション投資ローンは、マンション経営やアパート経営などと事業として見られ、事業を始めるための資金です。

・ マンション投資ローンの方がローン審査が厳しい

審査の基準においても大きな違いがあります。住宅ローンでは、借りる人に返済能力があるかどうかで判断されます。基本的に職業や勤務先が安定していれば、住宅ローンを組むことができます。住宅ローンの場合は、物件そのものの価値についてはほとんど重視されません。

一方、マンション投資ローンは、基本的に物件の収益性が重視されます。ローンの返済は家賃収入で賄うようになるため、マンションの運営にかかる管理費や税金などの経費も審査の対象となります。その物件の収益性や資産性に本人の属性をプラスしての判断です。

住宅よりもマンションやアパート経営の方が経営して行く中での、将来的な不安要素が高いとみなされます。そのため住宅ローンと比べるとローン審査が厳しいのです。将来的な家賃収入も判断材料となるため、物件の立地や周辺の環境などを見て、どれだけ物件に価値があるかを見られます。物件を担保にローンを組むため、もしも返済ができなくなった時には物件が金融機関に取られてしまいます。

・ 金利の設定が異なる

マンション投資と住宅ローンでは貸付の目的が違うため、金利の設定が異なります。住宅ローンはマイナス金利の影響を受け、変動金利ですと0.4〜3%あたりとされています。一方、マンション投資ローンは2〜5%と金利が高めです。これは、住宅ローンの場合にはフラット35によるローンの買い取りや住宅ローン控除といった支援がある一方で、マンション投資ローンには支援がないため、金融機関自らが利益をあげないとならないからです。

銀行系では
みずほ銀行のアパートローン

三菱UFJ信託銀行の賃貸マンション

ノンバンク系
モビットのモビットカードローン

などがあります。

マンション投資を行う際はローンを組まないと損?

不動産投資, 住宅ローン, 投資ローン (写真=Thinkstock/GettyImages)

マンション投資ではローンを組めることがメリットだということを耳にしたことはありませんか?これだけ聞くと、マンション投資を行うにはローンを組まないと損とも思ってしまいますよね。

この理由は、ローンを組むことには2つのメリットがあるからです。1つはレバレッジ効果への期待です。レバレッジ効果とは、少ない自己資金で不動産という高額な投資を行うことができるということです。

2つ目は、複数物件を同時に所有できることです。住宅ローンならば2軒目を購入するためには、1軒目と同様に多額の頭金が必要ですが、マンション投資はその必要がありません。多くのマンション投資をしている人は1室だけでなく、複数所有していることが多いのも特徴です。良い条件の物件を見つけたら、購入資金が貯まるのを待たずに購入することができます。会社員でも2〜3室所有しているのはこのためです。

これらのことから、マンション投資を行う際には、ローンを活用した方が良い、組まないと損と言われています。

マンション投資ローンを組むリスクとは?

ローンを組まないと損とも言われますが、やはりマンション投資は投資であるため、ローンを組むリスクも発生します。現金で購入した場合と比べると3つのリスクが考えられます。

まず1つ目は、空室リスクです。毎月の家賃収入が入らなかったり、家賃が大幅に下がったりすることもあります。もともと毎月のローンの支払いが8万円、家賃収入が7万円の場合、実質の持ち出しは1万円でした。家賃が入らないと8万円すべて負担しなければなりません。

2つ目は変動金利の場合の金利上昇リスクです。基本的に支払額は5年間変わりませんが、金利が上がり続けると支払額は上限1.25倍まで増えることもあります。この時も月々の負担が増え、なかなか残債が減らないというリスクが発生します。

3つ目は売却するタイミングにより、物件価格よりも残債の方が多いこともあることです。また、株などの投資と比べて売りたいと思った時にすぐに手放せるものではありません。所有期間が短い場合、残債の方が多く残ってしまう可能性もあります。

金利によって返済額が大きく変動するため、マンション投資ローンを組む際にはローン金利についても重視しなければなりません。

アメリカCRBは先日、利上げを行いました。日本もマイナス金利政策から転換する可能性も多いにあります。いろんなことを念頭にいれ、ローンをシミュレーションしてから計画的に投資しましょう。

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