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ワンルームはNG?マンション投資で入居者が見つかりやすい「間取り」とは

見つけたら即買いかも?

人生は冒険です。今日はマンション投資を始めたい!という冒険者のために、入居者が入りやすい間取りについて考えてみましょう。

ズバリ、オススメ物件は?

ズバリのオススメは都内なら2DK、郊外なら2LDKのファミリー向け物件。

ファミリー向けが良い理由は、なんと言っても一度入居して頂ければ長く住んでもらえるところ。特にお子様がまだ小さいご家庭ならば、幼稚園・小学校……と、その子の成長に合わせて馴染みの町に留まるケースが大半です。

つまり親の心理として引越しがしづらく、結果として空室リスクが低くなるのですね。

2DK、2LDKの間取りを推奨するのは、それこそ「1人目のお子様が生まれたばかり」のご家庭に人気だから。

これから子育てにどんな費用がかかるか分からない中で、少しでも節約しようと人生設計するのは道理。無駄に広い家には住みません。

オススメしないのは広い物件?

また、これは実際に大家業を営んできた者の手ごたえとして、最初に購入する物件の規模は、あまり大きくないほうが良いと感じています。

例えば同じ「ファミリー向け物件」でも、5SLDKなんて購入してしまった日には、大家族を探すか、シェアハウスにするか、外国人観光客を募って民泊するかくらいしかありません。

この3つの選択肢だけでも、相当な手間だということは想像に難くないと思います。

初期投資の面でも、広ければ広いほどお金がかかりリスクも増えます。

では、ワンルームの物件は?

一方で、ファミリー向けよりもさらに規模の小さな区分ワンルームを購入すれば、より失敗確率は下がるのでは……と思うところですが、これがまた、一概にそうとも言えません。

初心者が陥りがちな失敗として、バス・トイレ・洗面台が一緒になった3点ユニットバスのワンルーム………導入費用も安く済むし、という業者の言葉をそのまま信じて購入してしまうのですが、これは絶対にオススメできません。

というのもユニットバスは、2016年現在、需要がないのです。化石です。高度経済成長期ならともかく、今は誰も住みたくないのです。

マンション投資2 (写真=Thinkstock/Getty Images)

また集客面でも、「近くに『大手○○企業』や『有名△△大学』があるから安心、入居希望が途切れることはありません」なんて殺し文句を鵜呑みにしたが最後、その○○企業が翌年に社員寮を建てたり、△△大学のキャンパスが閉鎖した、なんていう悲劇もよくある話。

なぜファミリー向け物件なのか?

この世から、家族はなくなりません。少子化といえど人類が存続している限り、子育てもなくならないと考えて問題ないでしょう。

とすると先ほど2DKや2LDKが良いと言いましたが、より長い目で見るのであれば、間仕切りを置くだけで子ども部屋を増やせるように、「3DK(六畳3間)のうち二部屋分をぶち抜いて広いフローリングのリビングにした2LDK」は大変オススメです。

さらに言えば、キッチンやトイレ、お風呂、洗濯機置場などの水周りは、なるべく隣接しているほうが、将来的にリフォームがしやすく管理が楽です。

家賃も、最低相場が保証されます。

悪条件でも回る、筆者の所有物件は?

何を隠そう、私が所有している千葉県市川市の戸建てがまさにこの2LDKなのですが、駅から徒歩20分、駐車場なし、9月の閑散期という悪条件だったにも関わらず、すんなり入居が決まりました。

というのも、これには一つマジックというか勝算があって、市川市の生活保護の住宅扶助額(家賃補助)の上限額が55000円なのですね。

一方で、2LDKの周辺相場は4万円台でした。

かくして、様々な「セールスポイント」をつけて65000円で募集をかけたところ、無事に母子家庭に入って頂けました。

こちらの家賃を上げるテクニックは別記事「こんなに安いの? 不動産投資の意外な真実」にまとめておりますので、興味があればぜひご覧くださいませ。

あなたの素敵な大家ライフを応援しております!

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