(写真=Thinkstock/Getty Images)

【連載】「FPだけどマンション投資 -セカンドインカム生活を-」

第4話 ベンチャー役員でも金融機関はお金を貸してくれる? 不動産投資ローンの実情

決済までの1カ月を振り返って今思うことは?

女性の資産運用を提案するファイナンシャル・プランナー(FP)の高山一恵さんが、実体験をもとに不動産投資についてつづる連載の第4回です。「マニアック物件」を見つけ、投資することを決めた高山さんですが、次に待ち受けていたのは手続きの数々でした。購入するまでの1カ月を振り返って今思う、大切なこととは?

物件の次に決めるのは、将来にわたる収支計画

前回は不動産投資でどのように情報収集するか、をご紹介しました。私は信頼できる不動産業者さんの紹介で「マニアック物件」を購入することになるのですが、その後、物件を購入する前に将来にわたる収支計画を確認しました。

基本的に不動産投資は長期にわたってのおつきあいになるので、目先の利益だけでなく、長期的な収入、費用を見積もり、安定して資産形成ができるかどうかを確認する必要があります。当然、将来的には収入、費用も変動する可能性が高いので、その辺りを加味して何度もシミュレーションしました。

そして、資金計画を立てるときに、頭金としてどれくらいの金額を準備するかは大切ですが、これはその人の属性や物件の状況によって違ってきます。というのも、そもそも金融機関がいくら融資してくれるかは人それぞれ違うからです。

ベンチャー役員でも金融機関はお金を貸してくれる?

金融機関は、お金を貸すとなったら貸したお金をきちんと返してくれる見込みのある人に当然お金を貸したいですよね。そうすると、長年、大手企業に勤めていたり、公務員だったりすると、信用度はぐっとアップします。

一方、私のようなベンチャー企業の役員だと、事業も浮き沈みがあり、信用度としては、会社員の人たちに比べて決して高いとはいえません(笑)。

不動産投資, 高山一恵 (写真=Thinkstock/GettyImages)

ですから、同じ物件でも大企業の会社員であれば物件の1割頭金を入れれば買える場合もあるし、ベンチャー企業の社員の場合には3割頭金を入れなければ買えないといった場合があるわけです。

また、物件の価値によってもいくら銀行が融資してくれるかは違います。そういった個別の事情を把握し、考慮した上で資金計画を立てましょう。

もちろん先のことはわかりませんが、私はひとまずいける!と思ったので、購入申込書を書き、そのときに申込金を支払いました。

融資の事前審査へ進む!必要なのは4つの書類

資金計画はたててみたものの融資が希望通りに通るかどうか心配でした。本契約の前にローンを申し込む予定の金融機関で事前審査をしてもらうのですが、審査が通るかどうかは、お話しした通り、その人の信用度や物件の価値に大きく左右されます。

事前審査の際に準備するものは、

  • 購入したい不動産に関する資料(売買図面、登記簿謄本、調査報告書など)
  • 収入に関する書類(源泉徴収票3期分など)
  • 本人確認に関する書類(身分証明書、納税証明書など)
  • 資産状況がわかる書類(預貯金、株式、投資信託、貯蓄型の保険など)

などです。属性という観点からみると、優良とはいえない私は、「それなりに資産がないと融資通らないのかな……」とドキドキでした(笑)

余談ですが、一般的に主婦やアルバイトの人など、収入があまりない人は融資が通らないということがいわれていますが、これも物件や金融機関によって違うのであきらめずに相談してみましょう。

事前審査はなんとかOK!

さて、事前審査の結果ですが、私の場合、結果がでるまで1週間程度かかりました。属性が良い人だと2日〜3日で結果がでるケースもあります。

事前審査がOKだったので、次に売買契約へと進みました。売買契約の際、はじめに「重要事項説明書」の説明を受けます。ここには物件についての権利関係や法令に関するものなど重要なことが記載されています。

大事なところは不動産会社の方から重点的に説明がありますが、正直、専門用語がつらつらと記載してあり、素人にはよくわからない部分も多いので、理解できないところは何度も確認しました。そして、不動産売買契約書に氏名を記入し、押印。手付金を支払い売買契約は完了です。売買契約が完了したので、融資を正式に申し込みました。

決済完了で晴れて不動産オーナーに

最後に決済(不動産の引き渡し)が済めば晴れて物件のオーナーとなります。

決済は、ローンを申し込む金融機関で行われ、

  • 抵当権設定契約
  • 金銭消費貸借契約
  • 団体信用生命保険
  • 火災保険

などの契約を結びます。抵当権設定契約は、司法書士が担当しますが、あらかじめ金融機関の方で手配していた司法書士にお願いしました。

手続きは結構、疲れました

手続きは、提示された書類に書き込み、押印するといったシンプルなものですが、それなりに枚数もあり、結構、疲れました。また、並行して不動産会社に仲介手数料を支払ったり、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金などについても日割り計算をして清算したりする必要があります。

一連の手続きが終わり、残金の支払いが完了すると、不動産の引き渡し完了です!購入申し込みから決済に至るまで1カ月程度かかりました。

後日、不動産会社の方から物件の鍵を受け取り、この時にオーナーになったのだと実感しました。

物件探しから購入までに大切なこと

物件探しから購入までを考えると結構な期間がかかるので、モチベーションの維持が意外に大切です。

絶対不動産投資をやりたい!という強い想いと私の場合、投資仲間がいたので、モチベーションを維持しつづけることができました。

次回は、購入後の感想などをお話ししたいと思います。お楽しみに!(続く)

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