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投資用と住居用、不動産買うならまずどっち?

不動産投資の新パターン「賃貸併用住宅」という第3の選択

いつかは手に入れたいマイホーム。明るく開放的なリビングに使いやすいキッチン。セキュリティー万全のマンションもいいし、お庭つきの一戸建ても憧れますよね。

でもちょっと待って。長い目で見たときに、まず買うべきは本当にマイホームでしょうか? 今回は、投資用不動産と自己居住用不動産のどちらを先に購入したほうがいいのか、検証してみましょう。

マイホーム購入を先にしたら? デメリットはこの丸

1. 融資で不利になる

「生涯で購入する不動産はマイホームのみ」と決めているのであれば問題ありませんが、もし、不動産投資を視野に入れているならば、マイホームが足かせになる場合があります。

マイホーム購入のためにローンを組み、その後、投資用不動産の購入を検討したとします。すると、投資のスタート時点ですでに数千万円の残債がある状態になります。マイホームは収益を生まないため、返済比率が高くなるとして融資の際に不利になることも。

逆にキャッシュで購入した、もしくはローンをある程度返済している場合は、マイホームを担保として評価してもらえるため、融資において有利に働きますが、今回はこれからローンで購入する場合に絞って考えてみましょう。

2. キャッシュフローを生まない

では、同じ3000万円でマイホームを購入した場合と、投資用アパートを購入した場合で比較してみましょう。

マイホーム(35年間、金利0.6%)

  • 月々の返済:7万9000円
  • 月々の収益:0円

投資用アパート(35年間、金利2.0%、利回り10%)

  • 月々の返済:9万9000円
  • 月々の収益:25万円

分かりやすいように経費や税金等は割愛しましたが、マイホーム購入の場合は毎月8万円の持ち出しですが、投資用アパート購入では、15万円のキャッシュフローが得られることなります。マイホームを数年待てるのであれば、このキャッシュフローをためてマイホームをグレードアップすることもできますね。

それでもマイホームを購入したいなら

メリットを考えると、投資用不動産を先に購入したほうがいいのは分かったけれど、それでもマイホームを早く手に入れたい! そんなワガママを叶えてくれるのが、「賃貸併用住宅」という考え方です。

マイホームを建てる際に、例えば1階を自己居住用、2階を賃貸用とすることで、居住用と投資用が一気に手に入るという、“一粒で二度オイシイ”投資手法です。

例として、6000万円で賃貸併用住宅を新築したケースで考えてみましょう。1階はマイホームとして利用、2階は3戸に分けて1戸6万円で賃貸に出すとします。このとき、自己居住用の面積が一定割合以上を満たせば住宅ローンでの借り入れが可能となりますので、投資用不動産としての一面を持ちながら、35年、金利0.6%という有利な条件で借りることができるのです。

賃貸併用住宅(35年間、金利6.0%)

  • 月々の返済:15万8000円
  • 月々の収益:18万円(6万円×3戸)

上記の通り、賃貸併用住宅であれば、新築のマイホームに住めるうえに月々のキャッシュフローとして2万円がプラスとして手元に残る計算となります。

投資用先行がベター、第3の選択も

結論として、投資用不動産と自己居住用不動産の2択であれば、投資用不動産を先に購入したほうが、その後の資金計画がスムーズに進みます。ただし、第3の選択肢として、「賃貸併用住宅」という考え方があることも頭に入れておくとよいでしょう。

マイホーム, 不動産投資, 賃貸併用住宅, 住宅ローン (写真=Thinkstock/GettyImages)

賃貸併用住宅はここ数年で急に広まった投資手法です。その背景には、終身雇用や給与の毎年昇級といった、これまでの日本では当たり前だった収入保障がなくなりつつあることに対する不安感。さらに、そのなかで長期間の住宅ローンを抱えることへの不安感があるのでしょう。

賃貸併用住宅は、マイホームをローンを支払うだけの「負債」とせず、収益を生み出す「資産」として逆転させたという考え方で、非常に効率的な投資法だといえます。大手ハウスメーカーからは積極的な売り出しがあり、専門業者も増えています。新しい投資法として検討してみる価値はあるのではないでしょうか。

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