(写真=fabiodevilla/Shutterstock.com)

ワンルームマンション投資は失敗しやすい。ハイリスクな理由とは?

女性にありがちな失敗例って?

いきなり一棟を買うのは怖いけれど、ワンルームマンションならば初心者でも…。待ってください、その考えがすでにアウトかもしれません。

老後の資金を貯めるため、あるいは副収入を得るために、不動産投資をしたいと考える方が増えています。

不動産投資には新築マンション投資から築古ボロ戸建て投資まで様々なスタイルがありますが、ワンルームマンション投資は初心者が手を出すにはリスクが高い投資と言えます。

この記事では、「ワンルームマンション投資を始めてみようかな?」と悩んでいるあなたのために、他にも選択肢はあるのだということを知って頂きたく、よくある失敗談を見てまいります。

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##ワンルーム マンション投資でありがちな失敗は?

最もありがちなのは、購入から数年が経過した時点で、利回りが大幅に下がってしまうというケース。

なぜそんな悲劇が起きるのかと言えば「うっかり諸経費を計上しそびれている」の一点に尽きるのですが、この「諸経費」の試算がなかなかに曲者なのです。

例えば自宅のポストに、こんなマンション物件の売り出し広告が入っていたと想像してみてください。

  • 物件名:ウハウハマンション
  • 物件価格:1000万円
  • 頭金:100万円
  • 金利:1.2%
  • 返済期間:20年。この20年は家賃保証付き

ざっとシミュレートすると月々の返済価格は2万6000円。仮に入居者の家賃9万円とすると、ウハウハマンションからは単純計算で月に6万4000円のキャッシュフローが生まれます。

しかしながら、現実にはそうは問屋が卸しません。なぜなら、ここに金利や固定資産税、修繕積立費や管理費が掛かってくるからです。

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ワンルームマンション投資が失敗する理由は?

経費をきちんと把握し、差っ引く勘定さえできれば失敗も避けられるのでは……というのがまずはスマートな回答として浮かびそうなところですが、実際はこれが非常に難しいものです。というのもワンルームマンション投資における経費は、固定のものがほとんどないからです。

金利上昇リスク

例えば金利一つ取ってみても、つい5年前、2011年3月では年2.54%だったものが、2016年3月には1.25%。下がっているから結構なことではないかと感じるかもしれませんが、ちょっと立ち止まって思い出してください。

日銀がマイナス金利政策導入を決定した2016年1月29日、日経平均株価が異常なほど乱高下しました。市場が混乱したからに他なりません。要するに政策が完全なる不意打ち、サプライズだったというあらわれです。

裏を返せば、今後もなんの前触れもなく政策が引っくり返され、ある日を境に唐突に金利が上がる可能性も否めないということ。なるほど今日、この瞬間だけを見れば歴史的低金利であることは間違いありませんが、果たして長い返済期間中、例えば向こう20年間、ずっと今と同じ低金利が続くと断言できるでしょうか。

上記「ウハウハマンション」の場合、この5年で約半分になった金利がまたいつか2倍の2.5%になる想定で試算すると、月々の返済額は3.1万円に跳ね上がります。この時点でキャッシュフローは5万9000円に下がってしまいます。

ワンルームマンション投資で見落とされがちな「経費」とは

その他にも計算の難しい経費として、修繕積立金や管理費が挙げられます。

当然のことながらワンルームマンションも「建物」ですから、時間が経てば老朽化します。屋根や外壁の塗装、廊下やバルコニーの防水工事、給湯器の交換、給排水管の大規模修繕ともなってくれば何百万円単位のお金がかかります。それらを見越して、月々徴収されるのが修繕積立金や管理費と呼ばれるものなのですが、非常によくある事例が、この経費の見落としです。

仮にウハウハマンションの修繕積立金が月々1万円とすると、キャッシュフローは4万9000円…

ではありません。これこそが最も陥りやすいトラップです。

実は、マンションにおける修繕積立金・管理費は、ほぼ間違いなく値上がりします。どんな物でも、年月を重ねるほど細やかな管理・メンテナンスが求められるのは道理ですから、仮に売り出し時に修繕積立金が月1万円と明記されていたとしても、数年後には2万円になっている可能性も。

とするとウハウハマンションのキャッシュフローは3万9000円です。これをさらに10年スパンで考えていけば、赤字になっても少しも不思議ではありません。

ワンルームマンション投資での物件選びの難しさ

ワンルームマンション投資を考える際には、どの物件においても金利変動リスクや、修繕積立金・管理費の値上がりリスクを念頭に置く必要がありますが、同時に「入居者」の存在を考えることが鍵となります。

その点において、「入居者の付きやすい物件」あるいは「空室の出にくい物件」を見極めるのは至難の業と言えるかもしれません。

空室リスク

見込まれるキャッシュフローなどの条件が投資家にとってメリットのあるものであったとしても、それは継続的に賃料を払ってくれる入居者がいることが大前提です。投資先の物件が空室であれば賃料収入は見込めませんし、当然のことながら投資資金は回収できません。

空室率や入居率は、物件選定の際にチェックすべきポイントの一つと言えるでしょう。空室率の高い物件は、場所や間取り等の諸条件において何かしらの「入居者が付き難い要素」を抱えている場合が多いのです。

こうした要素は、管理を委託する賃貸管理会社の管理体制などにも起因するところがあるため、入居者の継続的なフォローや空室発生時の入居者募集の体制もチェックしておきたいところです。

家賃の滞納や下落、災害による損傷のリスクも

ワンルームマンション投資において考えておくべきリスクは、前述したような「お金」や「人」に関係する問題に加えて他にもさまざまなものが考えられます。

入居者の家賃滞納

仮に物件の購入時点で入居者がいる場合でも、諸条件により今後も家賃を継続的に支払うことができないケースも考えられます。家賃滞納が発生してしまうと、当然のことながらその物件から発生する収入はストップしてしまいます。

賃貸管理会社に物件の管理を依頼する場合は、家賃の督促や収納に関する業務も委託する場合が多いため、万が一家賃滞納が発生してしまったときの対応方法についても初期の段階から確認しておく必要があります。

家賃下落リスク

ワンルームマンション投資だけではなく、不動産投資全般に関して言えることですが、不動産の価値は常に一定ではありません。物件の経年劣化とともに資産価値が下落するリスクをはらんでいます。 (参考:国土交通省「2018年9月不動産市場動向マンスリーレポート」)

これに伴って、ワンルームマンション購入時に設定した家賃が20年後も同じ水準を保ち続けることができるかというと、必ずしもそうではないということを肝に銘じておく必要があります。

地震や火災などの災害リスク

日本は「地震大国」と言われています。天災や災害はいつ、どのような場面で発生するのか誰にも予測が付きません。こうした自然災害に起因する建物の損傷などによって、ワンルームマンションの資産価値が大幅に下落するリスクもあります。

また、マンションには多数の人が生活しています。火災発生のリスクは投資先の部屋だけではなく、周辺住戸においても常に発生しうる問題として認識する必要があります。

ワンルームマンション投資での成功例は少ない?

以上のような理由から、そもそもキャッシュフローを確保するという時点で、ワンルームマンション投資は非常に先読み困難だと分かりますが、極めつけは出口戦略の難しさです。

特にワンルームマンションの場合、分譲会社の販促コストが市場価格に上乗せされていることが大半ですから、購入当初の価格で売却するのはほぼ不可能です。

もっとも、購入時の価格より値下がりするのはどんな物件でも同じでは? と思うかもしれませんがそんなことはなく、例えば中古木造戸建てならば、販売時に建物価値がすでにゼロになっていて、土地値で買えるというラッキーなケースも。必然、満室にして付加価値を上げれば、購入時より高く売却することもできますし、そうした事例は決して珍しくありません。

つまり、出口戦略の難易度においてはワンルームマンション投資が抜きん出て高いということです。

新築ワンルームマンション投資での失敗事例

この傾向が特に顕著なのが新築ワンルームマンションです。

新築ワンルームマンション投資にありがちな失敗①価格が下がる

モデルハウスの建設費や広告宣伝費、ディベロッパーの利益など、それはもう膨大な費用が乗算されていますから、極論、1000万円で購入したワンルームマンションの価値が、翌年には30%下がって700万円になってしまうというケースも。

実際、新築ワンルームマンションの価格は概ね最初の5年間で急激に下落し、その後も15年間ほどは右肩下がりが続く傾向があります。

新築ワンルームマンション投資にありがちな失敗②固定資産税は下がらない

その一方で、RC(鉄筋コンクリート)の耐用年数は47年ですから、マンション価値が下がり続けている間も、固定資産税が下がることはありません。つまり資産価値だけが目減りし、税金はほぼ変わらないということです。

新築ワンルームマンション投資にありがちな失敗③長期家賃保証が変更される

また、新築ワンルームマンション投資においては、長期家賃保証が付帯していることが多く、これも安心材料として誤解されがちです。実際は購入当初は10万円保証だったものが、2年後には周辺相場に合わせ8万円に引き下げられるなど、随時変更されていくケースもよくあること。

そもそも日本企業の20年生存率は0.3%とも言われる中、果たして家賃保証を付けてくれている会社自体が、マンションと同じだけ存続してくれるものかも疑問です。

中古マンション投資での失敗事例

ならば、すでに建物価値の下がりきった中古マンションに投資をすれば良いのでは? という発想が生まれてきます。しかし中古マンションは文字通り中古であり、築20年も経過していれば、上下水道やガス管など見えない箇所が磨耗しているものです。

中古マンション投資にありがちな失敗①原料が古い

例えば高度経済成長期に建てられたマンションにおいては、現在のコンクリートとは異なり物件の原料に海砂が使われていたことが知られており、筐体が非常に錆びやすいという特性があります。

必然、物件調査費やリフォーム費用など、新築では不要とされる予算や手間が生じてきますし、何より、人様に住んで頂く上で責任も重くなってきます。

新築だから軽いというわけではありませんが、地震大国の日本において、いつ潰れるとも知れないマンションを貸しに出す……というのは、もちろん最終的には双方の合意あってこその賃貸借契約ですが、大家のメンタル的によろしくないのでは、というのは私自身が感じている部分です。

中古マンション投資にありがちな失敗②きれいな部屋だけ見せられる

こうしたことを販売業者が逐一教えてくれれば良いですが、残念ながら、そこまで親切なケースはまずありません。個人的な感触としては大家が確認しない限り、向こうから教えてくれることは皆無です。

それどころか、例えば全20室のうち内装のきれいな2室だけを見せられて、残りの部屋では雨漏りが……などという悲惨なエピソードも散見しているのが恐ろしいところです。

女性にありがちなマンション投資の失敗例

これは女性に限らずの話ですが、こと日本においては女性のほうが被害に遭いやすいと感じていることとして、不動産営業の口車に押し切られてしまうことが挙げられます。

不動産業界ではまだまだ男性スタッフのほうが多いですから、内見は基本的に、狭い車内や室内に異性と二人きりに。大きな買い物を前に気持ちも高揚していますから、つい冷静な判断力を欠いてしまいがちです。

女性にありがちなマンション投資の失敗①「女性なのにすごいですね」

例えば、リップサービスの一例に、「女性でお若いのに投資だなんて凄いですね」という方向から契約に畳み掛けようとするものが。

個人的には、「女性でお若いのに」という一言がすでに「投資は男がするもの」という思考が透けていて失礼だなと引っ掛かるのですが、この手のリップサービスで気持ちを良くしてしまうと、少々見栄を張っても契約書にサインしてしまいたくなるのが人情なのかもしれません。

女性にありがちなマンション投資の失敗②ロジカルなチェックを怠る

その他には、これは成功例にも繋がりやすい部分なので一概に悪いとは言えませんが、内見の際に感性で選んでしまうこと。

例えば清潔感、日当たりのよさなど、子育てに向いていそうな環境を本能的に見抜くセンスにおいて女性は水際立っている一方、前述したコンクリートの材質など、ロジカルなチェックは怠りがちな印象があります。

いずれにせよ、投資は最終的には数値のパフォーマンスです。

マンション投資, 失敗例 (写真=Thinkstock/GettyImages)

大家はどんな場面でも利回り計算をしていく強さが必要

大家はサービス業ですが、慈善事業ではありませんから、どんな場面でも利回りを計算していく強かさが求められます。

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