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「不動産投資失敗あるある」を解決 失敗と成功の秘訣

不動産投資の失敗事例を学んで成功につなげよう

色々な投資の中でも不動産投資は比較的リスクが中レベルと言われていますが、実際はどうなのでしょう。

もちろんリスクはゼロではないため、失敗することがあるのも実際のトコロです。しかし、逆に言うと失敗事例を知っておくことで、リスクヘッジすることもできるのです。さっそく失敗事例を紹介します。

不動産投資で失敗する人はどんな人?

まずは不動産投資で失敗する人の特徴を紹介します。大きく分けて失敗する人には以下の3つのタイプです。

①今の生活にゆとりや余裕がない人

将来的な生活の余裕のためにと始める人もいますが、日々の生活に金銭的な余裕もないため、気持ちにも余裕が持てず上手く行きません。修繕積立金が必要な物件である場合、修繕積立金が上昇した際、支払いが生活を圧迫してしまうということもあるかもしれません。ちょっとしたリスクに対応することが出来ない人です。

②トラブルが起こると翻弄されてしまう人

不動産投資は賃貸物件となるため、注意を払っていても何かしらトラブルが起きる可能性もあります。エアコンが壊れて修理代を請求されただけでも、どうしたらいいのか分からなくなってしまいます。一度、トラブルがあると「またトラブルがあったらどうしよう」と気持ちがネガティブな方向に引きずられてしまいます。本業をしている間も不動産投資のことが気になって仕事にも集中ができなくなってしまいます。

③すべて人任せの人

実際に不動産投資を行っている人の中には会社員の割合も大きいです。正直、本業の仕事が忙しいため、全て人任せにしてしまうという人もいます。これが失敗の原因です。「利回りが良いと思って購入したのに、修繕費が高すぎて、実際には利回りは低かった」など購入してから「こんなはずじゃなかった」と後悔することもあります。購入する前に、きちんと自ら収支を確認しておけば防ぐことができることもあります。

中には「不動産会社の営業マンに勧められた物件を信用して買ったのに失敗した」という人もいます。

営業マンはやはり営業マンです。その時にある物件をお客さんには進めるしかありません。営業マンを信用して「言いなり」にならず、自ら利回り、家賃相場、物件価格も調べておきましょう。

不動産投資対象物件選びによる失敗例

利回りや物件価格という目の前の数字だけ見て購入すると失敗につながります。失敗を回避するには、対象物件選びも重要なポイントです。

例えば、地方の物件を見ると価格の安さに惹かれることもあるでしょう。

しかし、価格だけで決めてはいけません。実際に物件に入居があるのか、家賃収入が入ってくる物件であることが重要です。長期空室が続くと支払いが生活を圧迫します。

また、ファミリータイプ物件にも注意が必要です。ワンルームタイプに比べると広さが広くなる分、金額も高くなります。物件価格がワンルームの2倍だからと言って、家賃が2倍になるとは限りません。また、リフォーム代もかさむため、購入前に予想していたよりも実際には支出がかさみ失敗につながることもあります。

不動産投資用マンション経営での失敗例

不動産投資用マンション経営には、空室リスクを避けるためのサブリースというシステムがあります。これは、空室保証のことです。

不動産管理会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転賃するというものです。オーナーには入居者の有無に関わらず、一定の手数料を抜いた家賃が支払われます。

この時、新築の物件だからと言って「入居者はくるだろう」と安心していると失敗する例があります。

サブリースを外してしまうと、空室になった場合すべて自らの負担で支払いが必要になります。また手数料がもったいないという理由で目先の利益を優先させてしまいサブリースを外してしまうと、失敗することがあります。

また、投資用マンション経営では購入する物件を新築、中古にするのか迷うこともあるでしょう。

単純に価格からみると安いのは中古物件です。価格だけで中古物件に飛びついてしまうと失敗につながります。例えば、中古の場合、修繕にお金がかかり修繕費が大幅にアップすることもあるのです。将来的に支払いが増え、生活費を圧迫してしまうなどの失敗が考えられます。

不動産投資, リスクヘッジ (写真=Thinkstock/Getty Images)

女性が失敗しやすい4つのポイント

一般的に賃貸物件は女性をターゲットとして作られているため、不動産投資は男性よりも女性向きだとも言われています。しかしながら、女性だからこそ「失敗しやすい」こともあります。失敗例を4つ紹介します。

①女性は不動産を見た目で判断してしまうという

女性は視覚から物事を捉えることがあります。そのため、物件の「見た目」にこだわります。例えば、駅から5分の中古の物件と、駅から20分と遠い新築物件があったら、「見た目」のきれいさから遠い新築の物件を選んでしまいます。その結果、賃貸の需要がなく空室が続いたり、利回りのことを考えていなかったため利回りが低かったりということが起こります。

これは、投資という観点が薄いことも原因です。

②限定品に弱い

もともと女性は限定品や未公開情報などという言葉に弱い傾向があります。不動産会社の営業からも「今月中に契約するさらに値引きします」「この物件は限定で紹介しています」などと勧められたら女性は「早く決めなきゃ」と飛びついてしまう傾向があります。やはり、冷静に物件を選ぶことが大切です。「あなただけに特別・・・」と言われてもすぐには飛びつかないようにしましょう。

③数字が苦手である

女性は一般的に数字を読むのが苦手と言われています。そのため、利回り、家賃相場など数字の確認をおろそかにしてしまうことがあります。不動産投資において重要な部分である数字の確認は必要なことです。

④営業マンを信じやすい

特に自分が不得意なことに関しては、相手のことを信じてしまいます。そして、営業マンに勧められるがままに物件を購入してしまいます。全てをそのまま信じてしまうのではなく、自ら調べて確認してみると良いでしょう。

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その他の不動産投資の失敗事例2つ

その他の失敗①無理な返済計画でローンを組む

短期返済を計画して無理な返済計画を立てていると失敗することがあります。ローンの返済期間が短くなると当然、月々の支払いの負担が増します。例えば、返済1年目は家賃収入が月々10万円、ローンの支払い額が月々15万円、修繕積立金が1万円でサブリースをつけていない場合を想定します。

支払い計画としては、家賃収入との相殺で月々6万円の支払いとなります。しかし、空室が続いた場合、この月々の家賃10万円の収入がなく、16万円の支払いが発生することになります。

さらに金利が上昇し続けると変動金利の場合、支払い金額がマックス1.25倍まで上がります。単純に15万円×1.25倍を計算すると18万7500円です。(5年間の支払い額は一定で変わりませんが、金利が上昇し続けると支払額も上昇します。)金利上昇などのリスクを想定しないまま、無理な返済計画を立ててしまうと失敗につながります。

その他の失敗②安易に売却を考える

また購入する時に、「失敗したら途中で売却すればいいや」と安易に考えて購入する人もいます。

しかしながら、実際に数年後に売却しようと思った時に物件価格が予想額を大幅に下回ることがあります。そうすると売却に時間がかかることはもちろん、売却できたとしてもローン残高の方が多く、ローンだけが手元に残ってしまうということもあるのです。

不動産投資で失敗しないための4つのポイント

上記を踏まえ、不動産投資で失敗しないためのポイントを紹介します。

①失敗例から学ぶ

不動産投資で失敗しないためには、これまで紹介した失敗例を見ながら、同じことを繰り返さないように学びましょう。リスクはあるものだと捉え、そのリスクに対してリスクヘッジできるような物件選びをしましょう。まず、物件選びは需要が見込まれる場所ということが絶対条件です。

「不動産投資で儲かった」「不動産投資で成功した」という情報も目にすることも多いかと思います。しかしながら、誰もが成功するというそんなうまい話はありません。

②信頼できる管理会社を探す

また、不動産は管理が大切だと言われています。

そのため、物件の管理をお任せする管理会社選びは重要です。入居者の募集、物件の管理をきちんとしてくれる管理会社を選びましょう。管理会社の選び方としては、管理物件の数が多い会社の方が実績があり安心です。

実際に物件を見にいくのも良いでしょう。エントランス、自転車置き場などきちんと掃除がされていれば安心です。いくら立地が良く、きれいな物件であっても管理会社次第で失敗につながることもあります。信頼できない場合は、管理会社を途中で変更することも可能です。

③自分で情報を調べる

そして、何より自分自身で情報を調べることが重要です。不動産会社が提示してきた物件の価格、家賃設定、売却予想額など、そのまま信じてしまうのではなく、自ら調べてみましょう。

④最悪の状況をシミュレーションする

最後に購入する際には、最悪の状態を頭に入れ、そうなった時にもリスクを負うことができるかどうかシミュレーションしてみましょう。

例えば、家賃が下がった場合、金利が上昇した場合、当然毎月の支払額が増えることが予想されます。その支払いも出来ると思えるのであれば、一歩進みましょう。

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不動産投資で失敗したらどうなるの?

これまで不動産投資の失敗例を紹介してきましたが、失敗は月々の支払い額に大きな影響を与えます。

支払額が少し高くなったというくらいならば、まだましな方です。そしてだんだんと生活が圧迫されるようになった・・最悪の場合、ローンの返済が出来なくなってしまうケースもあります。その結果、自己破産。

また、物件を売却できたとしても、ローン残高の方が多く、ローンだけ手元に残るケースもあります。

リスクが中と言われる不動産投資ですが、起こりうるリスクについても学び、上手につきあっていきましょう。

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