(写真=Thinkstock/Getty Images)

こんなに安いの? 不動産投資の意外な真実

始めるなら、実は今が狙い目かも?

不動産投資は富裕層がするもの、と考えている人は少なくありません。けれど実際は200万円台から戸建てを買えますし、上手な人はなんと10万円単位で購入しています。

ちなみに、ローンの頭金の話ではありません。あくまでも現金、キャッシュの一括払いで「家」を手に入れているのです。

大家さんの世界では、一般には知られていない意外な事実やテクニック、目からうろこな事実がたくさんあります。ここでは戸建て3軒を所有し、利回り15%を実現している個人大家の筆者が、ローンを組みづらいフリーランスでありながら不動産投資を実施した体験談を紹介。「意外と知られていない不動産投資の実態」をお伝えします。

実は、200万円で買えるんです

意外だったことの一つ目は、なんといってもその衝撃の価格。不動産投資にも様々なスタイルがありますが、俗に「木造築古ボロ戸建て投資」と呼ばれる方法では、200万円台から家を買えるのです。

さすがに東京都内では地価そのものが高いので難しいですが、ほんの少し郊外にずれて、例えばお隣の神奈川県や千葉県に入ってきますと、買い手がつからずに売れ残っている空き家がごろごろあるのです。

試しに、SUUMOやアットホームで「500万円以下・中古・戸建て」で検索をかけてみてください。……えっ? 200万円台はほとんどない? 300万円台ならばあるけれど……?

おっしゃるとおり。けれどこうした物件は、売主さんとしても早く処分してしまいたいケースが多いので、交渉如何では一気に100万円単位の値下げが利くのです。

家は値切れます

意外だったことの二つ目は、指値(自分で指定した金額で注文すること)ができるということです。それもかなりきつい指値を入れてもけっこうな確率で通るということ。

不動産投資,テクニック (写真=Thinkstock/Getty Images)

私自身、初めて購入した物件は元々590万円で売りに出されていたのですが、それが490万円に下がったところに、さらに410万円の指値を入れて購入しています。つまり、最初の公募価格から比べると実に180万円もの値下げが利いているのです。

もちろん、ただ闇雲に「安くして!」と言っても通るわけではありません。大事なのは交渉。

例えば私が購入した物件の場合、

  • 線路沿いの物件で振動や騒音があること
  • かなり高い擁壁(ようへき)の上にあること
  • 駅から遠いのに駐車場が付いていないこと
  • 水が公営水道ではなく井戸から引かなければいけないこと
  • 長いこと空き家であること

など、売主さんの力ではもはやどうしようもない短所を指摘した上で、物件価格を下げてくださるようにお願いしました。

ただ、そう聞くと今度は、「えっ……? そんなに問題だらけの物件を買ってしまって大丈夫なの?」となるかもしれません。ご安心ください。

不動産投資は、創意工夫でなんとでもなります

意外だったことの三つ目は、大家業は何よりもクリエイティビティが物を言うということ。機転一つで、空室リスクはどうにでも回避できるのです。

一例として、先述した私の物件の欠点を一つずつ見て参りますと、

  • 線路沿いは振動や騒音がある一方、鉄道ファンには垂涎もの
  • 擁壁の上にあるからには眺望が最高。窓からはスカイツリーが見えている
  • 駅から遠いおかげで緑が豊か。近隣の駐車場も空きがあるので問題なし
  • 日本の井戸水は美味しい。また幾ら使っても料金が一定なので、家賃や共益費に含んでしまえば「水道代タダ」で募集をかけられる
  • 長いこと空き家だったおかげで売主さんの手で概ねリフォームが済んでおり、リフォーム代がかからない

といった具合です。

実際、私の物件はかなり辺鄙な場所にあったにも関わらず、入居者募集をかけてから1ヶ月足らずで2件のお問合せを頂き、最初に内見に来てくださった方にそのままご入居頂けました。

始めるならば、実は今が狙い目?

東京オリンピックの開催が決まってからここ数年、地価が上がって高止まりしていたのですが、業界内では数年以内にアメリカがリセッション(景気後退)入りすると囁かれています。そうすると株価が下がりますから、連動して不動産価格も少しずつ下がってくると筆者は思っています。今から勉強を始めれば、ちょうどいいタイミングではないでしょうか。

ただし、投資は自己責任です。株式投資に地政学リスクが付き物であるように、例えば不動産投資には地震災害リスクがあります。もちろんこれは保険で回避できるものですが、そうした知識がなければ不必要な出費がかさんでしまいます。先述の欠陥にしても、中には雨漏りやシロアリなど、工夫ではどうにもできない種類のものがあることも確かです。

けれどそうした点も押さえて、きちんと勉強していけば、こんなにもクリエイティブで面白い投資はありません。

きっといつしか、楽天市場やAmazonでお買い物をするのと同じような感覚で、「次はどのお家を買おうかしら」と目を輝かせているあなた自身に気づくでしょう。

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